Cómo se aprueba en junta una obra de fachada: qué se vota y qué no

La escena se repite cada primavera. El administrador lleva a la junta el punto de la fachada, enseña tres presupuestos, dos vecinos dicen que este año no pueden, alguien propone «esperar a ver cómo va», y la obra se aplaza otro ejercicio. Mientras tanto, la cornisa sigue soltando material sobre la acera.

Lo que casi nadie sabe en esa junta es que, si la obra es de conservación, no había nada que votar sobre si se hace o no.

Primero: ¿obra necesaria o mejora?

Toda la discusión depende de esta distinción, y es la que más se confunde.

• Obra necesaria: la que hace falta para mantener el edificio en condiciones de seguridad, habitabilidad y accesibilidad. Una fachada que pierde material, una cubierta que gotea, una bajante rota, una barandilla suelta, una cornisa con riesgo de desprendimiento.
• Mejora: lo que el edificio no necesita para estar bien, pero se quiere. Cambiar el color de la fachada porque no gusta, poner un sistema nuevo que antes no había, mejorar la estética del portal.

Si es una obra necesaria, no se vota si se hace

La Ley de Propiedad Horizontal es clara: las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y el cumplimiento del deber de conservación del edificio —incluidas las que hacen falta para la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad universal— tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta (artículo 10.1).

Eso significa que en la junta no se decide si se repara la cornisa que amenaza con caerse. Se decide:

• con qué empresa se hace,
• cuánto cuesta y cómo se paga: derrama en un pago, en varios, con cargo al fondo de reserva o con financiación,
• cuándo se ejecuta,
• y quién firma el contrato en nombre de la comunidad.

Y hay un detalle más que conviene tener presente: el administrador tiene encomendado atender a la conservación del edificio y disponer las reparaciones urgentes, dando cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (artículo 20). Cuando algo amenaza con caerse a la calle, esperar a la próxima junta no es una opción prudente ni necesaria.

Si una comunidad conoce un riesgo, lo documenta y aun así aplaza la reparación, la discusión posterior ya no es sobre el precio de la obra: es sobre quién responde del daño.

Si es una mejora, estas son las mayorías

Aquí sí se vota, y la mayoría depende de qué tipo de acuerdo sea:

Una rehabilitación de fachada que además mejora el aislamiento suele caer en el terreno de la eficiencia energética, con la mayoría más suave. Las condiciones son dos: que la mejora se acredite con el certificado de eficiencia energética del edificio y que lo repercutido a cada vecino en un año, descontadas las ayudas, no pase de doce mensualidades ordinarias; si se pasa, vuelven las reglas generales. Merece la pena plantearla así cuando de verdad lo es: es la diferencia entre aprobar la obra y volver a aplazarla.

El voto de los ausentes: el silencio suma a favor

Es la regla que más partidas desempata y la que más se olvida. Los propietarios que no asistieron a la junta, debidamente citados, se cuentan como votos favorables si no comunican su discrepancia al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales desde que se les notifica el acuerdo (artículo 17.8). La regla no se aplica a los acuerdos cuyo coste no puede repercutirse a quien no votó a favor ni a las reformas de aprovechamiento privativo.

Consecuencias prácticas:

1. Notificar el acta bien y a todos no es un trámite: es lo que consolida el acuerdo.
2. Una obra que en la sala parecía apurada puede quedar aprobada con holgura pasados esos 30 días.
3. Y al revés: si el acta no se notifica correctamente, el acuerdo queda cogido con alfileres.

El orden del día: el punto que tumba acuerdos

Para que un acuerdo aguante, el asunto tiene que estar en el orden del día de la convocatoria, y con concreción. No vale «varios» ni «obras pendientes».

Un punto bien redactado se parece a esto:

«Aprobación, si procede, de las obras de reparación de la fachada principal y la cornisa, conforme al informe técnico de fecha […], con elección de empresa entre los presupuestos presentados, aprobación de la derrama correspondiente y del calendario de pagos, y autorización al presidente para firmar el contrato.»

Todo lo que se quiere decidir, dicho. Si falta la derrama, hay que volver a convocar para aprobarla.

Qué tiene que recoger el acta para que la obra pueda arrancar

• Empresa elegida, con su importe y el IVA aplicable.
• Forma de pago: anticipo, certificaciones por fases y saldo final.
• Origen del dinero: derrama, fondo de reserva o ambos.
• Plazo previsto de ejecución.
• Autorización expresa a quien vaya a firmar el contrato.

Con eso, el administrador puede ejecutar al día siguiente. Sin eso, empieza el intercambio de correos que retrasa la obra dos meses.

Tres presupuestos que se puedan comparar

El error más caro de una junta no es elegir caro: es comparar peras con manzanas. Tres presupuestos solo sirven si los tres cubren las mismas partidas, con las mismas mediciones y el mismo alcance. Si uno incluye el saneado y otro lo deja «a determinar en obra», no son comparables, y el barato acabará costando más.

Tienes el modelo de petición de presupuesto para mandar a las tres empresas con las mismas condiciones, y la calculadora de derrama para saber lo que de verdad decide el voto: no el total de la obra, sino lo que le sube la cuota a cada vivienda.

Los cuatro fallos que hacen perder un año

1. No incluir el punto concreto en el orden del día. El acuerdo nace tocado.
2. Presupuestos que no se pueden comparar. La junta no decide y se aplaza.
3. No notificar el acta a los ausentes. Se pierde la regla de los 30 días, que suele jugar a favor.
4. Tratar una obra necesaria como si fuera opcional. Se vota lo que no se vota, se pierde el año, y el daño —y su coste— siguen creciendo.

Cómo lo planteamos nosotros

Antes de la junta entregamos el informe de inspección con fotos, zona por zona, separando lo urgente de lo que puede esperar, y el presupuesto por partidas medidas. Con eso, el administrador lleva a la junta un punto redactado, un alcance claro y una cifra por vivienda. Para el resto de la conversación —quién paga qué, cómo se organiza la obra— tienes la guía para presidentes y administradores.

Si la ITE ha salido desfavorable, el margen de decisión es todavía menor: te lo contamos en qué obras son obligatorias tras una ITE desfavorable.