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Respuestas a lo que preguntan presidentes y administradores. Un artículo útil de vez en cuando, con fotos propias cuando las haya, y sin relleno.
Todas las guías
De la más reciente a la más antigua. Cada una responde a una pregunta que se hace en las juntas.
Plan Transforma Tu Barrio 2026: qué ayudas hay en Orcasitas, San Cristóbal, Fuencarral y Puerto Chico
El Ayuntamiento de Madrid abre hasta el 15 de octubre de 2026 una convocatoria solo para cinco barrios: Poblado Dirigido y Meseta de Orcasitas, San Cristóbal de los Ángeles, Poblado Dirigido de Fuencarral-Santa Ana y Puerto Chico. Qué obras cubre, qué porcentaje paga, qué pide y por qué conviene presentar la solicitud cuanto antes.
Pintadas en la fachada: quién las limpia en Madrid, qué hace el Ayuntamiento y cómo quitarlas sin dañarla
La Ordenanza 12/2022 obliga a la propiedad a mantener la fachada sin pintadas, y el Ayuntamiento las limpia por programa: cada mes en Centro y al menos cada dos meses en el resto de distritos, en dos horas si son ofensivas. Qué cubre ese servicio, qué no, y cómo se limpia un revoco o un ladrillo sin estropearlo.
Local en la planta baja de un edificio catalogado de Madrid: qué puede cambiar en la fachada y qué no
Cada cambio de negocio en un bajo toca la fachada: huecos, carpinterías, cierres, rejillas, rótulos y toldos. En un edificio protegido de Madrid, los criterios de la Comisión de Patrimonio fijan qué se admite sin dictamen, y la Ley de Propiedad Horizontal da a la comunidad voz sobre lo que se ve desde la calle.
Cubierta de teja en un edificio catalogado de Madrid: qué se repara sin Patrimonio y con qué materiales
Los criterios de la Comisión de Patrimonio de Madrid dicen qué obras de cubierta no cuentan como alteración: retejar con teja original o teja árabe curva, no tocar pares ni correas, instalaciones fuera de la vista, placas y ventanas embebidas en el faldón. Qué queda exento según el nivel de protección y cómo se traduce en un presupuesto.
Balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga cada vecino cuando hay que reparar la fachada
El Código Civil hace comunes las fachadas con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, aunque su uso sea privativo. Qué repara la comunidad, qué repara cada propietario, cuándo la obra es obligatoria sin votación y cómo se reparte el gasto, con los artículos exactos.
SATE en Madrid: cuándo lo permite la Comisión de Patrimonio y qué alternativas hay en una fachada protegida
El Ayuntamiento de Madrid publicó en 2026 un criterio específico para el aislamiento por el exterior (SATE). Qué espesor admite, qué acabados, en qué edificios catalogados está descartado, qué exige a cambio (retirar aparatos y cables, cambiar carpinterías) y qué soluciones de aislamiento acepta cuando el SATE no cabe.
Fachada de un edificio catalogado en Madrid: qué se puede hacer, qué licencia toca y cuándo entra la CPPHAN
Cómo saber en dos minutos si tu edificio está catalogado y con qué nivel, qué obras de fachada van por licencia o por declaración responsable, qué materiales exige el Ayuntamiento para no pasar por la Comisión de Patrimonio y qué cambia si la obra se hace con cuerdas.
Poner un andamio en una calle de Madrid: la autorización, la tasa y lo que nadie te cuenta
En Madrid capital un andamio en la acera necesita autorización municipal y paga una tasa por metro ocupado, día y categoría de calle. Qué pide el Ayuntamiento, qué se paga y por qué en el centro casi siempre sale mejor trabajar desde la cuerda.
Cómo se aprueba en junta una obra de fachada: qué se vota y qué no
Las obras necesarias de conservación no se votan: la ley las hace obligatorias y no exigen acuerdo previo. Lo que decide la junta es cómo se pagan y cuándo. Mayorías por tipo de obra, voto de los ausentes, orden del día y los fallos que tumban un acuerdo.
Qué pasa el día que empieza la obra en tu fachada (guía para vecinos)
Va a haber gente colgada de cuerdas delante de tu ventana. Qué van a hacer, cuánto ruido hay, si pueden verte, si tienes que estar en casa y qué se espera de ti. Escrito para el vecino, no para el presidente.
Cómo preparar el edificio antes de la ITE (y llegar sin sorpresas)
La inspección técnica no se aprueba ni se suspende, pero sí se puede llegar a ella con el edificio en condiciones y con las deficiencias pequeñas ya resueltas. Qué mira el técnico, qué se puede arreglar antes y qué documentación conviene tener preparada.
Humedad en la pared: cómo saber si es filtración, capilaridad o condensación
La misma mancha puede tener tres orígenes distintos, y cada uno se repara de una manera y lo paga alguien distinto. Las señales que las diferencian, dos pruebas que puedes hacer tú y lo que no hay que hacer nunca.
El fondo de reserva de la comunidad: para qué sirve, cuánto debe tener y qué puede pagar
Toda comunidad está obligada a tener un fondo de reserva de al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario. Para qué se puede usar, por qué casi nunca llega para una obra de fachada y qué dice la ley sobre pagar con él un contrato de mantenimiento.
Cómo leer un presupuesto de rehabilitación de fachada, partida por partida
Tres presupuestos con tres precios distintos y ninguna forma de compararlos. Qué significa cada partida, qué unidades se miden, qué suele faltar y cuándo la obra lleva el IVA reducido del 10 % en una comunidad de propietarios.
Se ha caído un trozo de fachada: qué hacer en las primeras horas y quién responde
Un vecino manda la foto de un trozo de cornisa en la acera. Esto es lo que tiene que hacer el presidente en las primeras horas, en qué orden, y qué dicen el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal sobre quién responde y quién paga.
Limpieza de canalones antes del otoño: cuándo hacerla y qué pasa si no
En Madrid las hojas y las primeras lluvias fuertes llegan a la vez. Cuándo limpiar los canalones, cómo saber si ya están tapados, qué daños causa dejarlo y qué debe incluir la limpieza para que sirva de algo.
Palomas en el patio o la cornisa: qué funciona, qué no y por dónde empezar
Pinchos, redes, cable tensado, geles, ultrasonidos, siluetas de rapaces: qué sistemas antiaves funcionan de verdad en un edificio de Madrid, cuáles son un gasto inútil y qué hay que hacer antes de instalar nada.
Goteras en el último piso: por dónde entra el agua en una cubierta plana
Sumideros, encuentros con el peto, solapes de la tela asfáltica, bancadas de aire acondicionado, claraboyas: los siete puntos por donde entra el agua en una azotea, por qué la mancha nunca está donde entra y cómo se localiza sin levantar toda la cubierta.
Uralita en bajantes y cubiertas: qué puede hacer la comunidad y qué no
Muchos edificios de Madrid de los años 60 y 70 tienen bajantes, depósitos o placas de fibrocemento con amianto. Cuándo es un riesgo, qué está prohibido hacer, quién puede retirarlo, cómo se sustituye una bajante de uralita y qué hacemos nosotros en esa obra.
Pintar la fachada sin andamio: cuándo, con qué pintura y qué revisar antes
La pintura es lo último que se hace en una fachada, no lo primero. Qué hay que sanear antes, en qué época conviene pintar en Madrid, qué tipo de pintura va con cada muro, qué pasa con el color y cómo se presupuesta por metros sin montar andamio.
Contrato de mantenimiento anual de fachadas y cubiertas: qué incluye, qué no y cómo se presupuesta
Para administradores y presidentes que quieren dejar de reaccionar a las goteras: qué debe incluir un contrato de mantenimiento anual del exterior del edificio, qué queda fuera, cómo se calcula la cuota y qué pedir por escrito antes de firmarlo.
Diez preguntas para elegir empresa de trabajos verticales (y qué respuesta esperar)
Antes de dejar que alguien se cuelgue de la cubierta de tu comunidad: las diez preguntas que separan a una empresa seria de una que solo tiene cuerdas, con la respuesta que deberías oír en cada una.
Cómo saber si las grietas de tu fachada son peligrosas (y cuáles pueden esperar)
No todas las grietas de una fachada son iguales: unas son fisuras del revestimiento y otras avisan de un problema estructural. Cinco tipos habituales en los edificios de Madrid, qué mirar en cada uno y cuándo hay que actuar.
ITE desfavorable en Madrid: qué obras son obligatorias, en qué plazo y cómo organizarlas sin bloquear la junta
Guía para presidentes y administradores: qué significa un informe de ITE desfavorable, qué deficiencias suelen salir en los edificios de Madrid, qué plazos hay y cómo convertir el informe en obras aprobables por fases.
Líneas de vida en comunidades de propietarios: cuándo son obligatorias y cada cuánto hay que revisarlas
Si a la cubierta de tu edificio suben antenistas, técnicos de aire acondicionado o instaladores, alguien es responsable de que no se caigan. Qué dice la normativa, qué documentación debe tener el sistema y qué pasa si nadie lo revisa.
Plan Rehabilita Madrid 2026: qué obras de fachada y cubierta cubre y cómo encajarlas en la derrama
Las líneas del Plan Rehabilita que pagan parte de las obras de conservación y embellecimiento de un edificio, qué necesita la solicitud y cómo planificar la derrama sabiendo que la ayuda se cobra después.
Por qué entra agua por la fachada aunque el tejado esté bien
Juntas de dilatación, encuentros de ventanas, cantos de forjado, ladrillo que absorbe agua: los seis puntos por donde entra el agua en una fachada de Madrid cuando la cubierta no tiene culpa, y cómo se detecta cada uno.
¿Quién paga la reparación de una bajante rota en una comunidad de vecinos?
Bajante general o derivación privativa, seguro de la comunidad, obras urgentes sin junta y cómo evitar la discusión: lo que conviene saber antes de que gotee el techo del vecino de abajo.
Andamio o trabajos verticales: qué paga de verdad tu comunidad con cada opción
Un andamio no cuesta solo el alquiler. Desglosamos todo lo que paga una comunidad de Madrid con andamio y con cuerda, y cuándo compensa cada opción.
Qué documentación debes exigir a una empresa de trabajos en altura antes de contratarla
Lista de comprobación para administradores de fincas y presidentes: los papeles que una empresa de trabajos verticales tiene que enseñarte antes de subir a tu edificio.