¿Quién paga la reparación de una bajante rota en una comunidad de vecinos?

Aparece una mancha de humedad en la cocina del segundo. El vecino del tercero dice que él no ha tocado nada. El presidente pregunta al administrador y la respuesta es «depende». Este artículo explica de qué depende, sin tecnicismos, para que la comunidad sepa quién paga y, sobre todo, cómo resolverlo rápido.

Primero: ¿bajante general o derivación privativa?

En un edificio de viviendas hay dos tipos de tubería de desagüe:

• La bajante general: el tubo vertical que recorre el edificio, por fachada, por patio o por dentro de un cajón, y recoge el agua de todas las plantas. Es un elemento común de la comunidad, aunque pase por dentro de una vivienda o por su terraza.
• La derivación privativa: el tramo que va desde el fregadero, el lavabo o el plato de ducha de cada vivienda hasta la bajante general. Sirve a una sola vivienda y es de su propietario.

La regla general de la Ley de Propiedad Horizontal es sencilla: lo común lo repara y lo paga la comunidad; lo privativo, el propietario. Si la fuga está en la bajante general, en sus abrazaderas o en el encuentro con el canalón, es cosa de la comunidad. Si está en el sifón o en el tubo que va del fregadero a la bajante, es cosa del vecino. Si la duda no es una bajante sino un balcón, una terraza o unas ventanas, el reparto está en balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga cada vecino.

Hay matices (por ejemplo, si un propietario ha modificado la instalación por su cuenta y eso causa el daño), y el administrador es quien debe confirmarlo para cada caso. Pero en la mayoría de las bajantes rotas de fachada o patio, la respuesta es la comunidad.

Segundo: ¿y los daños que ha causado?

Una cosa es reparar la bajante y otra reparar el techo manchado del vecino. Aquí entra el seguro de la comunidad: la mayoría de las pólizas cubren los daños por agua causados por un elemento común, y muchas también la localización de la fuga. Lo que suele quedar fuera es la sustitución de la tubería en sí cuando el motivo es el desgaste, no un accidente.

Por eso conviene, desde el primer día:

1. Abrir parte al seguro de la comunidad en cuanto se detecta la humedad.
2. Pedir un informe con fotos que localice la fuga y diga si está en tramo común o privativo. Es lo que el perito necesita para decidir qué cubre la póliza.
3. Separar en el presupuesto la reparación de la bajante de la reparación de los daños interiores.

Tercero: ¿hace falta junta para repararla?

No, si es urgente. Las obras necesarias para la conservación del edificio son obligatorias para la comunidad, y las que no admiten demora (una bajante que vierte agua sobre una vivienda o que se ha descolgado sobre la acera) las puede ordenar el presidente o el administrador sin esperar a la junta. Después se informa y se aprueba el gasto.

Lo que sí conviene aprobar en junta es la sustitución completa de una bajante antigua cuando ya ha fallado en varios puntos, porque es una obra mayor y, si la bajante es de fibrocemento, exige coordinar la retirada con una empresa autorizada para amianto.

Cuarto: ¿cómo se reparte el gasto?

Como cualquier gasto común: según el coeficiente de participación de cada vivienda, salvo que los estatutos digan otra cosa. No importa que la bajante pase solo por un patio al que dan cuatro viviendas: sigue siendo un elemento común del edificio.

Cómo evitar que se convierta en una guerra de vecinos

Casi todas las discusiones por una bajante vienen de no saber dónde está la fuga. Sin diagnóstico, cada uno opina. Con un informe fotográfico que diga «fuga en la junta del tramo entre la tercera y la segunda planta, bajante general de pluviales del patio 1», la conversación se acaba.

Después, tres consejos prácticos:

• Reparar desde fuera siempre que se pueda. Una bajante de fachada o de patio se cambia desde la cuerda sin entrar en las viviendas ni levantar cocinas.
• Cambiar el tramo, no solo la junta, si la tubería tiene más de treinta años. Volver en seis meses cuesta más.
• Aprovechar el acceso: si ya hay un técnico colgado en el patio, revisar el resto de bajantes y encuentros en la misma visita sale casi gratis y evita la siguiente humedad.

Y si la bajante es de uralita

Muchas bajantes de los años 60 y 70 son de fibrocemento, que contiene amianto. Su retirada solo puede hacerla una empresa inscrita en el RERA, con plan de trabajo aprobado. No es un trámite que la comunidad pueda saltarse ni que cualquier fontanero pueda hacer. Nosotros coordinamos la retirada con una empresa habilitada e instalamos la bajante nueva justo después.

Si tu comunidad tiene una bajante que gotea, en la página de sustitución de bajantes explicamos cómo la localizamos y la cambiamos sin andamio y sin entrar en las casas. Si el agua está entrando ahora mismo, llámanos como urgencia: primero se corta la fuga y se documenta, y después se decide con calma.