ITE desfavorable en Madrid: qué obras son obligatorias, en qué plazo y cómo organizarlas sin bloquear la junta

Llega el informe de la Inspección Técnica de Edificios y pone «desfavorable». A partir de ahí, la comunidad tiene deficiencias que subsanar, un plazo y, muchas veces, una junta que no sabe por dónde empezar. Este artículo explica qué es exactamente lo que hay que hacer y cómo organizarlo para que no se convierta en tres años de derramas y discusiones.

Qué es la ITE y a quién obliga

La ITE es una revisión obligatoria del estado de conservación del edificio que firma un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico) y se presenta en el ayuntamiento. En el municipio de Madrid, la ordenanza de conservación, rehabilitación y estado ruinoso de las edificaciones obliga a pasarla a todos los edificios de más de 30 años (el primer informe se presenta el año siguiente al que cumplen los 30) y a renovarla cada 10 años; no pasarla en plazo acaba en multas coercitivas. Están publicados los plazos oficiales y las preguntas frecuentes sobre la ITE en madrid.es. Alcalá de Henares tiene su propia ITE municipal, también obligatoria a los 30 años y renovable cada diez (información del Ayuntamiento de Alcalá); otros municipios de la Comunidad tienen normas propias con plazos parecidos. Los plazos exactos y el formulario dependen de cada ayuntamiento: compruébalos en su sede electrónica antes de dar nada por hecho.

El informe revisa, como mínimo, la estructura, las fachadas y los patios, las cubiertas y las instalaciones comunes. Si todo está bien, el resultado es favorable. Si hay deficiencias que afectan a la seguridad, la estanqueidad o la conservación, es desfavorable.

Cómo leer un informe desfavorable

Un informe desfavorable no es una sentencia: es una lista. Cada deficiencia va descrita, localizada (fachada norte, patio 2, cubierta) y calificada por su gravedad. Lo importante para la comunidad es fijarse en tres cosas de cada punto:

1. Si supone riesgo para las personas. Un desprendimiento de cornisa o de ladrillo sobre la acera no puede esperar a la próxima junta. Se asegura primero y se repara después.
2. Si deja entrar agua. Una cubierta con filtraciones o una junta abierta sigue estropeando el edificio cada vez que llueve, y el daño crece.
3. El plazo que marca el informe o el ayuntamiento para subsanarlo. Los plazos cortos corresponden a las deficiencias graves.

Con esas tres columnas, la lista de deficiencias se convierte en un orden de prioridades.

Qué deficiencias salen casi siempre en los edificios de los años 60, 70 y 80

En los bloques de ladrillo que forman la mayor parte del parque de viviendas de Madrid y del Corredor del Henares, las deficiencias se repiten:

• Cantos de forjado con la armadura oxidada que revienta el hormigón y desprende trozos.
• Ladrillo cara vista suelto, hueco o roto por las heladas, sobre todo en las esquinas y bajo las ventanas.
• Juntas de dilatación con el sellado agotado, por donde entra agua con lluvia de viento.
• Cornisas, aleros y vuelos con fisuras y armaduras vistas.
• Patios interiores con revestimientos que se caen y encuentros de ventanas abiertos.
• Cubiertas con la lámina agrietada, sumideros sin protección y remates de peto abiertos.
• Bajantes con fugas, a menudo todavía de fibrocemento.
• Elementos añadidos en fachada (aparatos de aire acondicionado, cableado, toldos, antenas) mal fijados.
• Falta de protección en cubierta para quien sube a trabajar (líneas de vida o puntos de anclaje).

Todas, salvo las que afectan a la estructura, se reparan con técnicas de acceso por cuerda, sin andamio. Eso importa porque el andamio es, en muchas comunidades, lo que hace que las obras de ITE se aplacen: cuesta más que las propias reparaciones.

Qué pasa si no se hacen las obras

El Ayuntamiento puede dictar una orden de ejecución con plazo; si no se cumple, abre expediente de hasta tres multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros, dicta una resolución de incumplimiento del deber de conservación y puede acabar en sanción o en ejecución subsidiaria: hace la obra por su cuenta y se la cobra a la comunidad. Lo que no cambia es el calendario: la siguiente inspección sigue tocando cada diez años desde el año de la obligación, aunque la anterior fuera desfavorable o las deficiencias se subsanaran tarde. Y hay una consecuencia que no está en la ordenanza: si cae algo de la fachada y hay un informe que decía que iba a caer, la responsabilidad de la comunidad es difícil de discutir.

Cómo organizar las obras sin bloquear la junta

El error clásico es llevar a la junta un presupuesto único, grande, con andamio, y esperar a que se apruebe. Suele no aprobarse, y mientras tanto el plazo corre. Lo que funciona:

1. Asegurar lo urgente sin esperar a la junta. El presidente puede ordenar las actuaciones necesarias para evitar un daño inminente. Un saneado preventivo de cornisas o ladrillos sueltos se hace en horas y deja un acta con fotos.
2. Pedir un presupuesto numerado como la ITE. Cada deficiencia con su número, su medición y su precio. Así la junta ve cuánto cuesta cada punto y puede aprobar por fases respetando los plazos de cada uno.
3. Agrupar por acceso. Todo lo que se hace desde la misma cuerda (fachada norte: cantos, juntas y cornisa) se ejecuta en una sola actuación y sale más barato que por separado.
4. Separar lo obligatorio de lo deseable. Pintar la fachada no es una deficiencia de ITE; sanear los cantos sí. Si la comunidad quiere aprovechar para pintar, que vaya como partida aparte y que la junta decida.
5. Documentar cada deficiencia reparada con fotos antes, durante y después, con el mismo número que la ITE. Es lo que el técnico necesita para firmar el certificado de subsanación y cerrar el expediente.

Qué pedir a la empresa que haga las obras

• Presupuesto numerado como el informe, con partidas medidas.
• Seguro de responsabilidad civil vigente y formación de quien va a subir.
• Un procedimiento de trabajo para tu edificio: dónde se ancla, cómo se protege la acera.
• Fotos por deficiencia para el certificado de subsanación.
• Que te diga con claridad qué deficiencias no puede resolver (por ejemplo, las estructurales, que necesitan proyecto) en vez de incluirlas «a tanto alzado».

Ayudas compatibles

Si el edificio está en el municipio de Madrid, las obras de conservación de fachada, cubierta y estructura pueden acogerse a la línea correspondiente del Plan Rehabilita, con presupuesto desglosado y fotos del estado inicial. Los plazos de la convocatoria y los de la ITE no siempre coinciden: conviene mirarlos juntos con el administrador antes de decidir el calendario.

Si tu comunidad tiene la ITE desfavorable, en la página de obras de subsanación de ITE explicamos cómo presupuestamos deficiencia por deficiencia y qué documentación entregamos para cerrar el expediente. Y si prefieres empezar por saber qué tiene el edificio antes de que llegue la inspección, pide la inspección gratuita.