Fachadas de edificios catalogados en Madrid
Reparamos revocos, cornisas, balcones y canalones de edificios protegidos desde la cuerda: sin anclar nada a la fachada, sin lona y sin ocupar la acera, con los materiales que fijan los criterios de la Comisión de Patrimonio y con las fotos de detalle que pide el expediente.
Qué cambia cuando el edificio está catalogado
En Madrid la protección la fija el Plan General en tres niveles: 1 (Singular e Integral), 2 (Estructural y Volumétrico) y 3 (Parcial y Ambiental). Se consulta en dos minutos en el Geoportal municipal, en la ficha del edificio, campo «Protección Actual». El centro histórico, los cascos históricos periféricos y las colonias históricas son ámbitos protegidos aunque el edificio no tenga ficha propia.
La Ordenanza 6/2022 de Licencias manda por licencia las obras que alteran elementos protegidos (y todas las de nivel 1) y admite la declaración responsable para las que solo reparan, siempre que cumplan los criterios generales de la Comisión de Patrimonio o cuenten con su dictamen. Cumplir los criterios es lo que evita el dictamen; salirse de ellos, lo que lo exige.
Y los criterios dicen con qué se repara: revocos artesanales, pintura al silicato o al pliolite para igualar parcheos, ladrillo de tejar, cornisas sin piezas prefabricadas, bandejas de balcón con el mismo sistema y canto, canalones vistos de cinc, acero galvanizado o cobre. Por eso nuestro presupuesto nombra cada material: es lo que permite a tu técnico declarar que la obra cumple. Lo explicamos punto por punto en la guía de fachadas de edificios catalogados.
Lo que reparamos en una fachada protegida
- Revocos abolsados o caídos, parcheados con revoco artesanal e igualados al silicato o al pliolite
- Cornisas, molduras y canecillos reconstruidos en obra con materiales similares a los originales, nunca con piezas prefabricadas
- Bandejas y cantos de balcón con el mismo sistema, el mismo canto y la molduración restaurada
- Canalones y bajantes de pluviales vistos, sustituidos en cinc, acero galvanizado o cobre
- Patios de luces, cantos de forjado y encuentros de la cubierta de teja (retejado con teja cerámica curva en piezas sueltas)
- Pintadas y suciedad, limpiadas según el soporte, sin chorro agresivo sobre revoco, ladrillo o piedra
- Elementos añadidos que afean la fachada: cableado, soportes y restos de instalaciones
Lo que no hacemos por nuestra cuenta: cambiar carpinterías, abrir o cerrar huecos o cambiar el color de la fachada. Eso es alteración, lleva proyecto y dictamen, y lo ejecutamos dentro de una obra dirigida por el técnico de la comunidad.
Cómo trabajamos en un edificio catalogado
Pensado para que el administrador y el técnico tengan lo que pide el expediente desde el primer día.
Comprobamos el nivel de protección
Geoportal municipal y capa BIC/BIP. Te decimos por escrito el nivel y el grado antes de hablar de obra.
Inspección desde la cuerda, con fotos de detalle
Cornisa, balcones, revoco, canalones y encuentros, elemento por elemento. Es la descripción gráfica y fotográfica que la Ordenanza pide para cualquier propuesta en un edificio catalogado.
Presupuesto con los materiales de los criterios, por nombre
Partida por partida, separando lo que es reparación (sin dictamen) de lo que sería alteración (con dictamen). Sin sorpresas en la junta ni en el Ayuntamiento.
Documentación para tu técnico y tu administrador
Si un elemento no puede repararse con los mismos materiales, la consulta urbanística especial permite tener el criterio de la Comisión antes de la declaración responsable: se contesta en un mes desde que la documentación está completa.
Ejecución desde la cubierta, sin tocar la fachada
Sin anclajes en el muro, sin lona, sin andamio en la acera. Fotos antes, durante y después de cada elemento.
Informe final por elemento
Las fotos y las partidas ejecutadas, para el expediente, para el técnico y para la junta.
Las guías, con las fuentes oficiales
Cada una cita la ordenanza, el criterio o el artículo de ley del que sale, con enlace.
- Fachada de un edificio catalogado en Madrid: qué se puede hacer, qué licencia toca y cuándo entra la CPPHAN. La guía principal: niveles, exenciones, criterios de fachada traducidos a presupuesto y pasos para la comunidad.
- SATE en Madrid: cuándo lo permite la Comisión de Patrimonio. Espesores, acabados, edificios donde está descartado y alternativas de aislamiento.
- Cubierta de teja en un edificio catalogado. Retejado, estructura, instalaciones y placas: qué se repara sin Patrimonio y con qué materiales.
- Balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga cada vecino. El artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal, con los artículos exactos.
- Local en la planta baja de un edificio catalogado. Huecos, cierres, rejillas, rótulos y toldos: qué puede cambiar el local y qué puede exigir la comunidad.
- Pintadas en la fachada: quién las limpia en Madrid. La obligación de la propiedad, el servicio municipal programado y cómo limpiar sin dañar un revoco protegido.
Preguntas frecuentes sobre fachadas catalogadas
¿Hace falta el dictamen de la Comisión de Patrimonio para reparar la fachada?
No, si la reparación se ajusta a los criterios generales que la Comisión (CPPHAN) publica en la Sede electrónica: la Ordenanza 6/2022 exime del dictamen a las actuaciones que los cumplen. Sí, si la obra altera elementos protegidos o se sale de esos materiales (cambiar el color, las carpinterías, los huecos, poner una cornisa prefabricada). Y ojo: la fachada que da a la calle no queda exenta por el nivel de protección; solo por cumplir los criterios.
¿Licencia o declaración responsable?
Licencia si el edificio es de nivel 1 (Singular o Integral) o si la obra altera elementos protegidos; declaración responsable si solo se repara conforme a los criterios, declarando que se cumplen o que se dispone del dictamen. Lo tramita la comunidad con su técnico o su administrador; nosotros aportamos las fotos de detalle y el presupuesto con los materiales por nombre.
¿Se puede anclar un andamio a una fachada catalogada?
Un andamio tubular se sujeta a la fachada con anclajes: cada taladro es una intervención sobre el elemento protegido y, al desmontar, un parche más que igualar. Con cuerdas se accede desde la cubierta y la fachada no recibe ningún anclaje, ni lona, ni estructura apoyada en cornisas o balcones. Tampoco se ocupa la acera ni se paga la tasa de vía pública.
¿Con qué materiales se repara?
Con los que fijan los criterios de fachada: revocos artesanales en texturas y colores dominantes de la zona, pintura al silicato o al pliolite para igualar parcheos, ladrillo macizo de tejar en fábricas vistas, cornisas con materiales similares a los originales (prohibidas las prefabricadas de GRC), bandejas de balcón con el mismo sistema y canto, canalones y bajantes vistos de cinc, acero galvanizado, acero cincado o cobre. Nuestro presupuesto los nombra partida por partida.
¿Podemos aislar la fachada por fuera con SATE?
Solo con dictamen de la Comisión: el criterio de SATE de 2026 es orientativo y no exime. En edificios de nivel 1 y de grado estructural no se admite el SATE convencional en fachadas exteriores; en volumétrico, parcial y ambiental, solo excepcionalmente en fachadas de revoco sin elementos decorativos. La Comisión admite como alternativa revocos termoaislantes de cal de dos o tres centímetros que mantienen la materialidad de la fachada.
¿Cuánto tarda el trámite?
Lo único que fija la normativa es un mes para contestar la consulta urbanística especial desde que la documentación está completa, y que en una licencia el informe de patrimonio puede suspender el plazo de resolución. No prometemos plazos que no controlamos: cuanto más se ajuste la reparación a los criterios, menos pasos tiene el expediente.
Pide presupuesto para una fachada catalogada
Si puedes, adjunta una foto de la cornisa, del balcón o del revoco dañado, y la dirección del edificio.
Pide presupuesto para una fachada catalogada
Cuéntanos qué pasa en el edificio. Si puedes, adjunta una foto: con ella ya sabemos por dónde empezar.