El fondo de reserva de la comunidad: para qué sirve, cuánto debe tener y qué puede pagar

Cuando en una junta sale la palabra «derrama», casi siempre hay alguien que pregunta lo mismo: «¿y el fondo de reserva no era para esto?». La respuesta corta es que sí, es exactamente para esto. La larga es que el fondo casi nunca llega, y conviene entender por qué antes de la reunión y no durante.

Qué es y de quién es

El fondo de reserva es una cantidad que toda comunidad de propietarios está obligada a mantener. La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 9.1.f, dice que cada propietario debe contribuir según su cuota de participación a dotarlo, y que su titularidad «corresponde a todos los efectos a la comunidad». Dos consecuencias prácticas:

• No es de nadie en particular. Quien vende su piso no se lleva su parte, y quien compra hereda la situación del fondo tal y como esté.
• No es el saldo de la cuenta. Que la comunidad tenga 9.000 € en el banco no significa que tenga fondo de reserva: el fondo es una cantidad reservada dentro de ese saldo, no lo que sobra a fin de año.

Cuánto debe tener

La ley fija un mínimo claro: una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario. Es un suelo, no un techo: la junta puede acordar dotarlo por encima, y en comunidades con fachada antigua o cubierta con años es una decisión muy sensata.

El cálculo es sencillo. Si el presupuesto ordinario anual de la comunidad es de 24.000 €, el fondo no puede bajar de 2.400 €. Si el presupuesto es de 60.000 €, no puede bajar de 6.000 €.

Para qué se puede usar

El propio artículo lo enumera: atender obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, además de las obras de accesibilidad del artículo 10.1.b y las de accesibilidad y eficiencia energética del artículo 17.2.

Es decir: reparar una cornisa que se desprende, impermeabilizar la cubierta, sanear la fachada o cambiar una bajante rota son exactamente el destino previsto por la ley. No hace falta inventar nada para justificarlo.

Lo que mucha gente no sabe

El mismo artículo añade una posibilidad que en la mayoría de las juntas nadie menciona: con cargo al fondo de reserva la comunidad puede suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

Dicho de otro modo: el dinero que la ley obliga a apartar para reparar el edificio puede emplearse también en que el edificio no llegue a romperse. Un contrato de mantenimiento anual con dos visitas al año, limpieza de canalones e informe fotográfico entra dentro de esa previsión. Si esa posibilidad interesa a tu comunidad, llévala a la junta con el texto del artículo delante y consúltalo con el administrador, que es quien conoce las cuentas y los acuerdos anteriores.

Por qué casi nunca llega para una obra de fachada

Aquí están los números, y son los que conviene poner sobre la mesa antes de que alguien se ilusione. Con un presupuesto ordinario de 24.000 €, el fondo mínimo son 2.400 €. Una rehabilitación de fachada en un bloque mediano se mueve en decenas de miles. El fondo cubre una parte, a veces pequeña.

Lo que sí hace el fondo es tres cosas útiles:

1. Pagar la urgencia sin esperar a la junta. Acotar, sanear lo que amenaza con caer y sellar provisionalmente cuesta una fracción de la obra, y ese dinero está disponible. Lo explicamos en qué hacer cuando se cae un trozo de fachada.
2. Rebajar la derrama. Si el fondo aporta 2.400 € de una obra de 30.000 €, la derrama repartida entre los vecinos baja en esa cantidad. Con la calculadora de derrama se ve enseguida cuánto cambia por vivienda y por mes.
3. Financiar el mantenimiento, que es lo que evita la obra grande.

Cómo se dota y qué pasa cuando se gasta

El fondo se dota con las aportaciones de los propietarios, según su cuota, dentro del presupuesto ordinario que aprueba la junta. Cuando se gasta parte en una reparación, hay que volver a dotarlo: la disposición adicional primera de la ley manda hacer «al inicio del siguiente ejercicio presupuestario» las aportaciones necesarias para cubrir lo que se sacó del fondo. No es un saldo que se vacía y se olvida. Ese es el punto que más discusiones genera al año siguiente, y el que conviene dejar escrito en el acta cuando se aprueba usar el fondo.

Cuatro errores frecuentes

• Usarlo para gastos corrientes. La luz del portal o la limpieza no son obras de conservación de la finca.
• Contarlo como colchón de tesorería. Si la comunidad tira del fondo cada vez que un vecino se retrasa en las cuotas, el día de la gotera no hay fondo.
• No revisarlo al aprobar el presupuesto. Si el presupuesto ordinario sube, el mínimo del 10 % sube con él.
• Suponer que cubre la obra. Llegar a la junta diciendo «lo paga el fondo» y descubrir allí que cubre el 8 % es la forma más rápida de que se aplace la decisión un año más.

Para llevar a la junta

Tres cifras y una frase:

• El presupuesto ordinario del año y el 10 % que le corresponde como mínimo.
• Lo que hay realmente en el fondo hoy.
• El presupuesto de la obra, por partidas medidas, y la diferencia que habrá que repartir.

La frase: el fondo no es un ahorro de la comunidad, es la parte del dinero que la ley obliga a tener reservada para que el edificio se conserve. Gastarlo en conservar el edificio no es vaciarlo, es usarlo.

Si tu comunidad quiere saber en qué estado está la fachada antes de decidir cuánto necesita, empieza por una inspección gratuita con informe. Y si lo que buscas es que el fondo trabaje durante todo el año, mira qué incluye un contrato de mantenimiento anual.