Se ha caído un trozo de fachada: qué hacer en las primeras horas y quién responde

Son las nueve de la mañana y en el grupo de la comunidad aparece una foto: un trozo de cornisa en la acera, junto al portal. Nadie ha resultado herido. A partir de ese momento, lo que haga el presidente en las siguientes horas importa más que cualquier obra posterior, porque lo que está en juego ya no es la fachada: es que no caiga nada más sobre nadie. Esto es lo que toca hacer, en orden, y lo que dice la ley sobre quién responde.

Las primeras horas, en orden

1. Que nadie pase por debajo

Antes que ninguna llamada: acotar la zona. Si el edificio tiene vallas, conos o cinta, se usan; si no, sirve cualquier cosa que impida el paso pegado a la fachada (macetas, un banco, los cubos de basura). Se avisa a los vecinos por el grupo para que no salgan por debajo y no aparquen delante. Un trozo que ha caído casi nunca cae solo: lo que lo sujetaba está igual de agotado a ambos lados.

Si el peligro es para la vía pública (una calle con paso de gente, una parada de autobús, un colegio) y no hay forma de acotar bien, se llama al 112. La Policía Municipal acota y, si hace falta, los bomberos retiran lo que amenaza con caer de inmediato. Es preferible una hora de acera cortada que un accidente.

2. Fotos de lo que ha caído y de donde ha salido

Con el móvil, antes de tocar nada: el trozo en el suelo, la zona de la fachada de la que se ha desprendido y una foto general que sitúe la altura. Si es posible, se guarda el trozo. Estas fotos son las que va a pedir el seguro, las que sirven para el acta de la próxima junta y las que permiten a una empresa de trabajos verticales saber qué llevar antes de subir.

3. Avisar al administrador y al seguro de la comunidad

El administrador abre el parte al seguro de la comunidad ese mismo día. Aunque la reparación de la fachada no suele estar cubierta, la responsabilidad civil frente a terceros (un coche aparcado, un viandante) casi siempre lo está, y conviene que el siniestro quede registrado antes de que aparezca una reclamación. Si la comunidad no tiene administrador, el parte lo da el presidente con el número de póliza.

4. Saneado de urgencia

Lo siguiente es que alguien suba y quite lo que está suelto. Es un trabajo de una o dos personas descolgadas con cuerdas desde la cubierta, sin andamio ni grúa: se retira lo que se mueve, se sella provisionalmente lo que deja entrar agua, se acota la acera como es debido y se entrega un acta fotográfica con la causa del daño. Con eso, la comunidad deja de tener un peligro y pasa a tener un problema de obra, que es otra cosa: se resuelve con presupuesto y sin prisa.

Lo que no hay que hacer

• Arreglarlo desde el balcón. Ni sanear, ni cubrir con una lona, ni «ver de cerca» asomándose. Si el trozo ha caído desde una cornisa, la cornisa sigue ahí.
• Retirar el acotado porque «ya no cae nada». Se retira cuando alguien ha subido y ha comprobado el resto del tramo.
• Esperar a la junta para asegurar. La reparación definitiva puede esperar; el saneado y el acotado, no. Más abajo se explica por qué la ley tampoco lo exige.

Quién responde de los daños

Dos artículos del Código Civil, de 1889 y todavía vigentes, dicen algo muy concreto. El artículo 1907: «El propietario de un edificio es responsable de los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias». Y el 1910: «El cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma».

En un edificio en propiedad horizontal, la fachada es un elemento común, así que quien responde de lo que cae de ella es la comunidad de propietarios, y por eso es el seguro de responsabilidad civil de la comunidad el que atiende los daños a terceros. Lo que cambia según el caso es si hubo o no «falta de las reparaciones necesarias»: una comunidad que tenía un informe avisando del estado de la cornisa y no hizo nada está en peor posición que una a la que el desprendimiento le pilla de sorpresa. Es un buen motivo para tener las inspecciones y sus informes archivados: documentan que la comunidad se ocupa del edificio. Para un caso concreto con daños personales o materiales, la consulta es al administrador y a un abogado, no a este artículo.

Quién paga la reparación

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.1, establece que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble», incluyendo las necesarias para la seguridad. Traducido: el presidente no tiene que convocar una junta para ordenar el saneado y el acotado; puede hacerlo y dar cuenta después. La reparación definitiva se presupuesta y se aprueba con calma, pero tampoco es una obra que la junta pueda rechazar: es conservación obligatoria, y el gasto se reparte entre los propietarios según su cuota de participación, salvo que los estatutos digan otra cosa.

En cuanto al seguro de la comunidad: la responsabilidad civil cubre los daños a terceros; la reparación de la propia fachada, en la mayoría de las pólizas, no, salvo que el daño venga de una causa cubierta (un temporal, por ejemplo). Conviene leer la póliza con el administrador antes de contar con ese dinero.

Qué hace el Ayuntamiento

Si el desprendimiento llega a conocimiento del Ayuntamiento de Madrid (por la Policía Municipal, por una denuncia o por la ITE), el Área de Urbanismo o la Junta de Distrito pueden dictar una orden de ejecución: una resolución que obliga a la comunidad a reparar en un plazo y que puede incluir medidas de seguridad. Si no se cumple, el Ayuntamiento explica que abre expediente de hasta tres multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros y, si sigue sin cumplirse, dicta una resolución de incumplimiento del deber de conservación. Una comunidad que ya ha acotado, saneado y encargado el presupuesto llega a ese trámite con todo hecho; una que ha dejado la malla puesta durante años, no. Y una malla de protección no es una reparación: en una ITE cuenta como deficiencia pendiente.

Después de asegurar: la reparación definitiva

Lo que se ha caído casi siempre tiene una de estas causas, y cada una se repara de una manera:

• Cantos de forjado con la armadura oxidada. El hierro se hincha, empuja el hormigón y lo expulsa. Se sanea, se pasiva la armadura y se reconstruye con mortero de reparación. Es lo más habitual en los edificios de los años 60 a 80.
• Cornisas y aleros. Piezas volantes con el mismo problema o con el anclaje agotado. Se reparan o se sustituyen tramo a tramo.
• Revestimiento o ladrillos sueltos. Un aplacado que ha perdido la adherencia o ladrillos de una fábrica sin traba. Se retira lo hueco (se detecta golpeando) y se repone.

Lo importante es que la reparación cubra todo el tramo con el mismo problema, no solo el metro que se ha caído: si un canto de forjado ha expulsado el hormigón en una esquina, el resto del canto está en el mismo estado. Cómo saber si las grietas y los desconchones que se ven son graves y cómo se organiza la obra sin andamio se explica en rehabilitación de fachadas.

Lista para el presidente

1. Acotar la zona y avisar a los vecinos. Si hay peligro en la vía pública, 112.
2. Fotos de lo caído, de la zona de origen y general. Guardar el trozo.
3. Parte al seguro de la comunidad, hoy.
4. Saneado de urgencia con acta fotográfica. No hace falta junta.
5. Presupuesto de la reparación definitiva por partidas, para la junta.
6. Archivar informe, fotos y presupuesto. Son la prueba de que la comunidad se ocupa del edificio.

Si acaba de pasar en tu edificio, llámanos: es una urgencia en altura y se atiende como tal. Si el trozo cayó hace tiempo y la malla sigue ahí, empieza por una inspección con informe para saber qué hay detrás.