Eres presidente y algo pasa en la fachada. Esto es lo que toca hacer.
Nadie te preparó para esto: un vecino manda la foto de un trozo caído, o entra agua en el último piso, y de repente tienes que decidir con el dinero de todos. Aquí tienes el orden de las cosas, sin tecnicismos.
Si es urgente: algo se ha caído o entra agua
Cuatro pasos, en este orden. Lo demás puede esperar a mañana.
Acota la zona
Cinta, conos o unas cajas: que nadie pase por debajo hasta que alguien lo vea. Si ha caído a la acera, avisa a la Policía Municipal (092 en Madrid) para que la señalicen.
Avisa al administrador y al seguro
El administrador abre parte al seguro de la comunidad. Haz fotos antes de que nadie toque nada: son las que pedirá el perito.
Llámanos
Aseguramos lo que está suelto, retiramos lo que puede caer y te entregamos un acta fotográfica con la causa. Con eso, el administrador y el seguro tienen lo que necesitan. Qué atendemos como urgencia.
No esperes a la junta para lo urgente
Las obras necesarias para la conservación y la seguridad del edificio son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal). Se encargan, y después se informa a los vecinos con el acta y el presupuesto. Coméntalo con tu administrador.
Si no es urgente: cómo pedir presupuesto sin ser técnico
Lo que separa un presupuesto que se entiende de uno que solo da miedo.
Empieza por una inspección con informe, no por un precio
Sin ver la fachada de cerca, cualquier cifra es una apuesta. Pide un informe fotográfico que diga qué tiene el edificio y qué es prioritario. La nuestra es gratuita.
Pide presupuestos comparables: por partidas medidas
Metros de junta, metros cuadrados de fachada, unidades de bajante. Un precio cerrado «a ojo» no se puede comparar con nada, y lo que no se ejecuta debe descontarse.
Pregunta por el andamio
Es la partida que más cambia un presupuesto y la única que no repara nada. Pide que te digan qué se puede hacer con cuerda y qué no. Qué cuesta cada opción.
Exige la documentación antes de decidir
Seguro de responsabilidad civil, formación de los técnicos y prevención de riesgos. Si una empresa no la entrega sin que se la pidas, ya sabes algo de ella. La lista completa.
Mira si hay ayudas
Algunas obras de fachada y cubierta entran en los programas de rehabilitación del Ayuntamiento. El presupuesto tiene que prepararse pensando en la solicitud. Qué obras cubren y plazos.
Revisa tu presupuesto
Marca lo que sí trae el presupuesto que te han pasado. Abajo aparece lo que falta y las preguntas exactas que puedes enviar.
Lo marcado se guarda solo en este navegador.
Cómo leer un presupuesto de fachada partida por partida (y comparar tres en media hora)
Generar la petición de presupuesto para enviarla a varias empresas
Cómo presentarlo en la junta
Una junta decide bien cuando tiene tres cosas delante: fotos, cifras y un plazo.
Qué llevar
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Qué se vota y qué no
Para las obras necesarias de conservación no se vota si se hacen, solo cómo se pagan (fondo de reserva, derrama o cuotas). Para las mejoras, como cambiar el color de la fachada o instalar un sistema antiaves, hacen falta las mayorías que marca la ley. Tu administrador sabe cuál aplica en cada caso.
Si un vecino tiene dudas sobre el informe, nos las trasladas y las contestamos por escrito antes de la junta.
Quién paga cada cosa, con ejemplos de bajantes, cubiertas y patios: quién paga la bajante rota y qué obras obliga la ITE.
Qué toca revisar cada mes en el edificio (calendario de mantenimiento)
Cuánto toca a cada vecino
Escribe el importe del presupuesto y el número de viviendas. Es la primera pregunta de cualquier junta, y conviene llevarla respondida.
Por vivienda
500,00 €
Cada mes, durante 6 meses
83,33 € al mes
Reparto a partes iguales, orientativo. Si tu comunidad reparte por cuota de participación, cada vivienda paga su porcentaje del total en vez de una parte igual.
Antes de la derrama: qué puede pagar el fondo de reserva de la comunidad
Texto para avisar a los vecinos
Rellena el día, la hora y la zona: el aviso se escribe solo y se copia de un clic para el grupo de la comunidad o el tablón.
Es lo que evita las llamadas del día de la obra: ventanas, ropa tendida y coches en la acera. Nosotros te confirmamos el día y el horario con antelación para que puedas enviarlo.
AVISO A LOS VECINOS El [día] a partir de las [hora] unos técnicos de trabajos verticales trabajarán en [la fachada / la cubierta / el patio] de nuestro edificio. Bajan con cuerdas desde la cubierta: no se monta andamio y no hace falta entrar en ninguna vivienda. Os pedimos: - mantener cerradas las ventanas y persianas de esa zona mientras trabajan; - no tender ropa ni dejar objetos en los balcones y terrazas de [zona]; - no aparcar en [tramo de acera] si está señalizado. Ruido: el de una obra pequeña, en horario de [hora] a [hora]. Cualquier duda, hablad conmigo o con el administrador. Gracias. El presidente / La presidenta
Lo que nos preguntan los presidentes
¿Tengo que estar yo presente mientras trabajan?
No hace falta. Sí conviene que alguien nos abra el acceso a la cubierta el primer día y que tengamos un teléfono de contacto. Al terminar entregamos el informe con fotos de cada zona, así que no necesitas subir a comprobar nada.
¿Van a entrar en las viviendas?
Normalmente no: anclamos en la cubierta y trabajamos por fuera. Solo si el único acceso a un patio es a través de un portal o un local lo coordinamos contigo antes de empezar.
¿Hace falta licencia o avisar al Ayuntamiento?
Al no ocupar la acera con un andamio, no suele hacer falta licencia de ocupación de vía pública. Según el municipio y el alcance de la obra puede hacer falta una declaración responsable o una licencia de obra menor: lo indicamos en el presupuesto y te decimos qué documento presentar.
¿Y si un vecino se opone?
Para las obras necesarias de conservación y seguridad la ley no exige acuerdo previo de la junta, y todos los propietarios contribuyen según su cuota. Para las mejoras se aplican las mayorías de la Ley de Propiedad Horizontal, que tu administrador conoce. En los dos casos, el informe fotográfico es lo que más ayuda a que el vecino entienda por qué se hace.
¿Qué garantía tenemos?
Garantía por escrito de los trabajos ejecutados, recogida en el propio presupuesto, y un informe final con fotos de cada zona reparada. Durante los trabajos, el seguro de responsabilidad civil cubre cualquier daño.
Cuéntanos qué pasa en tu edificio
Te llamamos, vemos si es urgente y concretamos la inspección. Sin compromiso.