Cómo leer un presupuesto de rehabilitación de fachada, partida por partida

En la mesa de la junta hay tres presupuestos. Uno pone 38.000 €, otro 52.000 € y el tercero 61.000 €. Todos dicen «rehabilitación de fachada». Nadie en la sala sabe si el barato se deja algo o si el caro está inflado, y la decisión se acaba tomando por el precio, que es la peor forma de tomarla. Un presupuesto se lee de otra manera: por partidas, y comparando lo que mide cada una.

Por qué un precio global no se puede comparar

Un presupuesto en dos líneas no es un presupuesto: es una cifra. No dice cuántos metros se van a sanear, ni qué pasa si al abrir aparece el doble de superficie dañada, ni si la pintura lleva una mano o tres. Cuando llega la sorpresa a mitad de obra, no hay nada escrito con lo que discutir.

Un presupuesto por partidas dice, para cada trabajo: qué se hace, en qué unidad se mide, cuántas unidades se prevén y a qué precio cada una. Esa estructura tiene una consecuencia práctica: lo que no se ejecuta, se descuenta, y lo que aparece de más se cobra al mismo precio unitario que ya estaba pactado, no al que se le ocurra a nadie en agosto.

Las cuatro unidades que vas a ver

• m² (metro cuadrado). Superficies: pintura, limpieza, revestimientos, impermeabilización. Si el presupuesto dice «450 m² de pintura», puedes comprobarlo: largo por alto de cada paño, menos huecos de ventanas.
• ml (metro lineal). Elementos largos y estrechos: sellado de juntas, canalones, cornisas, bajantes, remates. Se mide a lo largo.
• ud (unidad). Cosas contables: cada anclaje, cada sumidero, cada ventana sellada, cada nido retirado.
• PA (partida alzada). Un precio cerrado para algo que no se puede medir por adelantado, como la retirada de escombros o el informe final. Es legítimo, pero si medio presupuesto son partidas alzadas, vuelves a tener una cifra sin desglose.

Una regla sencilla: cuantas más partidas alzadas, menos se puede comparar y menos se puede reclamar.

Las partidas que casi siempre aparecen

1. Medios de acceso. Aquí es donde un presupuesto con cuerdas y otro con andamio se separan de verdad: el andamio se cobra por montaje, alquiler mensual y desmontaje, y el alquiler corre aunque llueva o la obra se pare. Con acceso por cuerda no hay alquiler que corra. Lo desarrollamos en andamio o trabajos verticales, qué paga de verdad tu comunidad.
2. Saneado de zonas degradadas (m²). Quitar todo lo que está hueco o suelto hasta llegar a soporte firme. Es el trabajo que más superficie descubre y donde más varían las mediciones entre empresas.
3. Pasivado de armaduras (m² o ml). En los cantos de forjado y las cornisas de hormigón, el hierro oxidado hincha y expulsa el material. Se cepilla y se trata con un producto que detiene la oxidación. Si esta partida no está y el edificio tiene desprendimientos en cantos, alguien va a volver dentro de tres años.
4. Reconstrucción con mortero de reparación (m² o ml), con su malla si hace falta.
5. Sellado de juntas de dilatación y encuentros (ml). Mira que diga el tipo de masilla y si incluye retirar la antigua: sellar encima de un sellado agotado dura un invierno.
6. Reparación de cornisas, aleros y molduras (ml o ud).
7. Pintura o revestimiento (m²). Debe decir el producto, y sobre todo cuántas manos: imprimación más dos manos no es lo mismo que «una mano de pintura», y en el presupuesto ocupa la misma línea.
8. Protección y limpieza: cubrir ventanas, coches y accesos, y dejarlo todo limpio al terminar.
9. Gestión de residuos. El escombro de fachada va a gestor autorizado, con su justificante.
10. Informe final con fotos. Lo que la comunidad archiva y enseña en la próxima ITE o al seguro.

Lo que se olvida y luego aparece en la factura

• Los remates que no estaban medidos: el peto de la cubierta, el zócalo, la medianera vista, los patinillos.
• La reparación de lo que se descubre al sanear. No es un abuso que aparezca: es inevitable. Lo que sí debe estar es el precio unitario acordado para esos metros de más, escrito antes de empezar.
• Los desvíos: sustituir una bajante rota que se ve al retirar el revestimiento, o cambiar cuatro tejas movidas.
• El IVA. Que un presupuesto sea «más barato» a veces es solo que uno lo pone con IVA y el otro sin él. Compara siempre las dos cifras.

El IVA en una obra de comunidad

Las obras de renovación y reparación en edificios de viviendas pueden llevar el tipo reducido del 10 % en vez del 21 %. La Ley del IVA lo condiciona a tres requisitos, y el segundo párrafo del primero deja claro que la comunidad de propietarios sirve como destinataria:

• Que el destinatario sea una persona física que no actúe como empresario o profesional y use la vivienda para uso particular, o bien una comunidad de propietarios.
• Que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya terminado al menos dos años antes de empezar las obras.
• Que quien hace la obra no aporte materiales o que su coste no supere el 40 % de la base imponible.

Ese último punto es el que decide en la práctica: una obra con mucha mano de obra y poco material (saneado, pintura, sellado) suele cumplirlo; una en la que el material se lleva más del 40 % del total, no. Pregúntalo antes de firmar y pide que el presupuesto diga el tipo aplicado y por qué. Para un caso concreto, la palabra que vale es la del asesor fiscal de la comunidad.

Cómo comparar tres presupuestos en media hora

Haz una tabla con una fila por partida y una columna por empresa. En cada celda, dos datos: medición y precio unitario. Enseguida se ven tres cosas:

• Partidas que faltan en uno. El barato suele serlo porque no ha medido el patio, no ha puesto pasivado o pinta una mano.
• Mediciones muy distintas para lo mismo. Si uno dice 120 m² de saneado y otro 400, uno de los dos no ha subido a mirar. Pide a los dos que expliquen de dónde sale su número.
• Precios unitarios muy distintos. Aquí sí se negocia, y con argumentos.

Lo que no debe entrar en la comparación es el descuento por firmar hoy.

Lo que además tiene que decir el papel

• Plazo de ejecución y qué pasa si llueve.
• Garantía por escrito de los trabajos, y la del fabricante en los materiales que la tengan.
• Forma de pago: un anticipo razonable y certificaciones según avance, nunca todo por adelantado.
• Quién sube: el mismo equipo que presupuesta o una subcontrata, y con qué formación.
• Documentación: seguro de responsabilidad civil y prevención, entregados antes de empezar. La lista completa está en qué documentación exigir a una empresa de trabajos en altura.

Una última cosa sobre la junta

La obra de conservación no es opcional: el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal la considera obligatoria y sin necesidad de acuerdo previo cuando es necesaria para el adecuado mantenimiento del edificio. Lo que la junta decide es con quién y cómo se paga, y para eso necesita exactamente lo que hemos descrito: partidas medidas, no una cifra. Cómo llevar todo esto a la reunión está en la guía para presidentes, y cómo repartir el coste, en la calculadora de derrama.

¿Todavía no has pedido las ofertas? Hay un generador de la petición de presupuesto: rellenas los datos del edificio y te llevas el texto con las condiciones que hacen comparables las tres ofertas, incluida la documentación que deben adjuntar.

¿Quieres comprobar el presupuesto que ya tienes encima de la mesa? En la guía para presidentes hay un revisor de presupuestos: marcas lo que trae el tuyo y te dice qué falta y las preguntas exactas para pedirlo, listas para copiar y enviar.

Y si prefieres un presupuesto con esta estructura desde el principio, empieza por la inspección gratuita con informe: la medición sale de ahí, no de la acera.