Local en la planta baja de un edificio catalogado de Madrid: qué puede cambiar en la fachada y qué no

Los bajos comerciales cambian de negocio cada pocos años, y cada cambio toca la fachada: se abre o se cierra un hueco, se cambia la carpintería, se pone un cierre metálico nuevo, aparecen una rejilla, un rótulo, un toldo. En un edificio catalogado de Madrid, nada de eso es libre. Los criterios de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CPPHAN) dedican a la planta baja y a la publicidad un bloque entero, y la comunidad de propietarios tiene voz sobre todo lo que altera la imagen exterior del edificio. Esta guía sirve a las dos partes: al dueño del local que quiere abrir sin sorpresas y a la comunidad que quiere saber qué puede exigir.

Dos catálogos, no uno

En Madrid hay dos protecciones que pueden afectar a un bajo. La del edificio, con sus niveles 1, 2 y 3, y la del propio local, si figura en el Catálogo de Establecimientos Comerciales del Plan General, también con niveles 1 a 3. Las dos se consultan en el Geoportal municipal siguiendo la guía oficial: para el edificio, en «Catálogo de Edificios»; para el local, en «Elementos Singulares», donde lo habitual es que el local aparezca en gris, es decir, sin protección propia. Si está coloreado, la ficha «Más información» dice qué se protege: en un establecimiento catalogado hay que recuperar la tipología del local y mantener la grafía, la iconografía y el color de las muestras y banderines protegidos.

Un detalle de trámite: las actuaciones de la Ley 2/2012 de dinamización comercial que afecten a inmuebles declarados Bien de Interés Cultural con declaración individualizada, a bienes incluidos a título individual en el inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid o a edificios catalogados con el nivel máximo de protección van por licencia, no por declaración responsable (Ordenanza 6/2022, anexo I, punto 2), salvo que en el local ya se desarrollase una actividad de ese tipo y no se toquen elementos protegidos.

Qué queda exento del dictamen de la Comisión

El documento de exenciones por grado de catalogación tiene un apartado propio para locales:

• En edificios sin catalogar o catalogados con nivel 2 o 3: quedan exentas las obras de conservación, mantenimiento y consolidación que no afecten a la fachada ni a los elementos de restauración obligatoria del Plano de Análisis de la Edificación.
• Locales catalogados con nivel 3: obras de conservación.
• Locales catalogados con nivel 2: lo mismo, siempre que no haya cambio de actividad.

Es decir: lo que toque la fachada no está exento por esta vía. Se libra del dictamen solo si cumple al pie de la letra los criterios de fachada que siguen; lo que se salga de ellos va a la Comisión.

Los criterios de fachada para la planta baja

• Huecos. Se recuperan los originales según los planos del inmueble en el Archivo de Villa u otra documentación que lo acredite. Sin planos, los huecos de planta baja se sitúan en el eje de los de la planta superior y con la misma proporción entre huecos y macizos; si se proponen huecos distintos, informe de la CPPHAN.
• Dinteles. Hay que proponer igualar la altura de los dinteles de los huecos del local, justificándola en la recuperación de la fachada original y «en ningún caso» en las necesidades del negocio.
• Carpinterías del bajo. Pueden diferir de las plantas superiores en material, diseño, escuadrías y color, pero siempre en colores oscuros con acabado mate; el color corporativo solo en la muestra identificativa. Nada de brillo metálico ni anodizados. Van retranqueadas como en origen o, si no hay datos, a haces interiores del muro o con un mínimo de 15 cm en catalogación ambiental y 25 cm en el resto de edificios catalogados.
• Capialzados de los cierres. Solo al exterior cuando no quepan dentro, retranqueados al menos 15 cm y con 30 cm de altura como máximo; la muestra del local va entonces en letras sueltas corpóreas sobre el capialzado.
• Cierres. Tres modelos admitidos: cierre metálico calado vertical en acero lacado o material similar, cierre de barras horizontales separadas, o cierre de chapa perforada. Cualquier otro pasa por la Comisión.
• Rejillas de ventilación. Dentro del hueco, sin parchearlo ni trocearlo, ocupando todo el ancho (aunque sea como falsa rejilla), integradas en la carpintería y con su mismo retranqueo.
• Baños y cocinas. Solo se admiten dando a fachada si se acredita con planos históricos que esa era su ubicación original; no se permiten salidas de humos ni elementos que distorsionen la fachada.

Rótulos, toldos y banderines

Además de la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior, la Comisión fija esto para los ámbitos protegidos:

• Muestras en fachada: preferentemente sobre el dintel del hueco, sin sobresalir de su ancho, en una sola línea; el color corporativo solo en las letras sueltas y en el logotipo, sin fondos opacos de color distinto al de la fachada. Si no cabe sobre el dintel, dentro del hueco, con 10 cm de retranqueo, en la parte superior o sobre la rejilla, también en letras sueltas.
• Toldos: de color liso, en tonos preferentemente claros, con la identificación en el faldón; el color corporativo solo en las letras.
• Banderines: perpendiculares a la fachada, uno por fachada del local, con un saliente máximo de 80 cm y 60 cm de altura.

Lo que no cumpla esto se somete a criterio de la Comisión. Y si el local está catalogado, se suman la tipología y la grafía protegidas.

Lo que la comunidad puede exigir

La fachada, incluida la de la planta baja, es elemento común (lo explicamos en balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga cada vecino). El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal permite al dueño del local modificar lo suyo solo si no altera «la configuración o estado exteriores» del edificio y le obliga a dar cuenta previa de las obras a quien represente a la comunidad. Abrir un hueco, cambiar el cierre o colgar un rótulo distinto son alteraciones exteriores: pasan por la junta, con las mayorías de cómo se aprueba en junta una obra de fachada.

Tres cosas que conviene pedir por escrito antes de dar el visto bueno: el proyecto o la memoria técnica del local con los criterios de fachada comprobados uno a uno; el estado de la fachada antes de la obra, con fotos, para que el revoco descarnado o el zócalo roto no se conviertan luego en un gasto de la comunidad; y quién repara qué al terminar. El portal, por cierto, tiene su propio criterio: si se sustituye la puerta, hay que recuperar la original documentada o proponer un diseño actual coherente, «sin macollas ni elementos dorados».

Un último aviso: los criterios orientativos de la Comisión (los que no eximen de dictamen) dicen que, cuando se produce un cambio de actividad, deben recuperarse los huecos originales de la fachada del local. Un negocio nuevo en un bajo con la fachada alterada hace décadas puede acabar teniendo que devolverla a su composición original.

Qué hacemos nosotros en la planta baja

Reparar lo que las obras de los locales dejan en la fachada. El revoco descarnado alrededor de un hueco nuevo, el zócalo de piedra roto por un cierre, la cornisa del hueco agrietada, las pintadas sobre el cierre y el muro se reparan con los mismos materiales que exige el criterio y desde la cuerda o desde el suelo, sin andamio ni ocupación de la acera. Está en rehabilitación de fachadas y en limpieza de fachadas. Y en un edificio catalogado, con las reglas de materiales de fachada de un edificio catalogado en Madrid.

Tres dudas que se repiten

¿Puede el local poner un rótulo con fondo de su color? No en un ámbito protegido: el color corporativo solo puede ir en las letras sueltas y en el logotipo, sin fondos opacos de color distinto al de la fachada.

¿Qué cierre metálico se admite? Tres modelos: calado vertical en acero lacado, barras horizontales separadas o chapa perforada. Otro diseño necesita dictamen de la Comisión.

El local ha dejado la fachada dañada. ¿Quién la repara? El propietario del local responde de los daños que cause su obra (artículo 9.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal). Lo decisivo es tener fotos del estado anterior; por eso conviene pedirlas antes de que empiece.

Si tu edificio tiene bajos comerciales en Centro, Salamanca, Chamberí o Arganzuela y la fachada de la planta baja ya acusa varios cambios de negocio, cuéntanoslo: miramos de cerca, documentamos el estado y presupuestamos la reparación con los materiales que exige el criterio.