Balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga cada vecino cuando hay que reparar la fachada

Es la discusión más repetida en una junta cuando la fachada empieza a fallar: la bandeja del balcón del tercero se desconcha y cae a la acera, la terraza del ático gotea al piso de abajo, un vecino cambia sus ventanas por otras de otro color. ¿Lo paga él o lo pagamos todos? La ley lo tiene resuelto desde 1999 con más precisión de la que la mayoría cree, y conviene tener los artículos a mano antes de discutir.

La regla que lo resuelve casi todo: el artículo 396 del Código Civil

Desde la reforma de la Ley 8/1999, el artículo 396 del Código Civil enumera qué es elemento común en un edificio en propiedad horizontal. La lista incluye, con estas palabras, «las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores». También son comunes «el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas», los elementos estructurales (pilares, vigas, forjados y muros de carga) y «las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe» y los suministros, «todas ellas hasta la entrada al espacio privativo». Y deja claro que ser común no depende de quién lo use: en la misma lista, los recintos de servicios e instalaciones comunes lo son «incluso aquéllos que fueren de uso privativo», y la Ley de Propiedad Horizontal habla de elementos comunes «ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios» (artículo 9.1.a).

Traducido: el balcón lo usas tú, pero su bandeja, su cara inferior, la barandilla que forma parte del cierre de la fachada y todo lo que se ve desde la calle son de la comunidad. Lo mismo con el revestimiento exterior de una terraza privativa y con la imagen exterior de las ventanas. El uso es tuyo; la fachada, de todos.

El mismo artículo dice que esta forma de propiedad se rige «por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados». Es decir: los estatutos o el título constitutivo pueden repartir gastos de otra manera. Antes de cualquier disputa, léelos. Si no dicen nada, manda lo que sigue.

Qué es de cada vecino, según la Ley de Propiedad Horizontal

La Ley de Propiedad Horizontal completa el reparto. El artículo 3 atribuye a cada propietario «el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado», con «los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario», y la copropiedad de todo lo demás.

De ahí salen dos obligaciones que conviene citar literalmente en una junta. La del artículo 9.1.b: «mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder». Y la del 9.1.a: respetar los elementos comunes «ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local», sin causarles daños.

Con esas dos piezas, el reparto queda así: lo que sirve solo a tu vivienda y está dentro de ella es tuyo, y tú lo mantienes; lo que forma la fachada, la cubierta o las canalizaciones generales es común, aunque solo tú lo uses, y lo mantiene la comunidad. Si un elemento común se estropea por tu descuido, respondes tú del daño.

Los casos que más se discuten

• La bandeja del balcón se desconcha por abajo o el canto se abre. Revestimiento exterior de un balcón: común. Lo paga la comunidad, aunque el balcón sea de uso exclusivo de un vecino. En un edificio catalogado, además, la reparación tiene que respetar el sistema, el canto y la molduración originales, como explicamos en fachada de un edificio catalogado en Madrid.
• La barandilla está oxidada o sus anclajes sueltan el revoco. Es un elemento de cierre que conforma la fachada: común.
• La terraza del ático gotea al piso de abajo. Una terraza que hace de techo del vecino es cubierta a efectos del artículo 396: la impermeabilización es común, aunque el uso sea privativo. Lo que sea consecuencia del uso o del descuido del propietario (una jardinera que taponó el sumidero, una obra suya que perforó la tela) va por el artículo 9.1.b. En goteras en el último piso contamos por dónde suele entrar el agua.
• Un vecino quiere cambiar sus ventanas. El artículo 7.1 le permite modificar los elementos de su piso «cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores», y le obliga a «dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad». Cambiar el color, el material o el despiece de las ventanas altera la configuración exterior: necesita acuerdo de la junta, y en un edificio catalogado, además, ajustarse al modelo original o a un proyecto de conjunto para toda la fachada.
• Toldos, cerramientos de terraza y aparatos de aire acondicionado colgados en fachada. Misma lógica del 7.1: alteran el estado exterior, así que no los decide un propietario por su cuenta. En Madrid, la línea de embellecimiento de las ayudas a la rehabilitación subvenciona precisamente retirarlos y homogeneizarlos.
• Las persianas y su cajón. El mecanismo interior que sirve solo a tu vivienda es tuyo; lo que asoma a fachada forma parte de su imagen y entra en las reglas anteriores.

Cuando la obra es obligatoria no hay votación que valga

El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal declara obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes», incluidas las de seguridad, habitabilidad, accesibilidad, ornato y las que imponga la Administración. Una bandeja que amenaza con caer, una barandilla suelta o una cornisa agrietada entran de lleno.

El artículo 10.2 remata: esas obras «serán costeadas por los propietarios», y la junta se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono»; los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente las órdenes de la autoridad «responderán individualmente de las sanciones», y los pisos quedan afectos al pago de esos gastos. Si la obra viene de una ITE desfavorable o de una orden de ejecución, este es el artículo que hay que leer en la junta. Y si ya se ha caído algo, en las primeras horas manda otra cosa.

Cómo se reparte y cómo se decide

Salvo que los estatutos digan otra cosa, los gastos comunes se pagan «con arreglo a la cuota de participación fijada en el título» (artículo 9.1.e). No importa que tu piso no tenga balcón: la fachada es de todos y se paga por cuota. Para lo que sí se vota (el alcance de la obra, el presupuesto, cómo se financia la derrama), las mayorías están en cómo se aprueba en junta una obra de fachada, y la caja de la que sale el primer dinero, en el fondo de reserva.

Lo que evita la discusión: un informe que separe lo común de lo privativo

Casi todas las peleas de balcones nacen de no saber dónde está el daño. Una inspección de cerca, con fotos de la cara inferior de la bandeja, del anclaje de la barandilla y del encuentro con la carpintería, deja claro qué es revestimiento exterior (común) y qué es consecuencia del uso de una vivienda. Con ese informe, el administrador aplica los artículos y la junta vota lo que toca votar. La reparación de bandejas, cantos y barandillas se hace después desde la cuerda, balcón por balcón, sin andamio en la acera: está en rehabilitación de fachadas y en cornisas y aleros.

Tres dudas que se repiten

Solo tres pisos tienen balcón. ¿Pagan ellos su reparación? No, salvo que los estatutos lo digan. Los balcones forman parte de la fachada, la fachada es común y lo común se paga por cuota de participación.

¿Puede un vecino negarse a que se repare desde su terraza? El artículo 9.1.c le obliga a «consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble», y el 9.1.d, a permitir la entrada; a cambio tiene derecho a que la comunidad le resarza los daños y perjuicios que le cause la obra.

¿Y si el daño lo causó el propio vecino? Entonces responde él por el artículo 9.1.b, tanto de su reparación como de los daños que haya causado a otros. Lo que hace falta es probarlo, y ahí vuelve a ser decisivo el informe con fotos.

Si tu comunidad está en Madrid y tiene una fachada con balcones que ya asustan, cuéntanoslo: miramos de cerca, te decimos qué es común y qué no, y presupuestamos la reparación sin andamio.