Fachada de un edificio catalogado en Madrid: qué se puede hacer, qué licencia toca y cuándo entra la CPPHAN

En el centro de Madrid es más raro que un edificio no esté catalogado que lo contrario. El Ayuntamiento hablaba ya en 2012 de unos 19.000 edificios protegidos en la ciudad, y el Geoportal municipal es donde se consulta el grado de protección vigente de cada edificio. Para una comunidad de propietarios eso significa que una obra de fachada tiene dos capas: la técnica (qué hay que reparar) y la administrativa (qué se puede tocar, con qué materiales y con qué papel). Esta guía ordena la segunda con lo que dice la normativa municipal vigente en 2026, no con lo que se lee en foros.

Primero: comprueba si tu edificio está catalogado y con qué nivel

El propio Ayuntamiento publica una guía de cuatro pasos para averiguarlo. Resumida:

1. Entra en el Visualizador Urbanístico (madrid.es/VisorUrbanistico) y abre «Mapas › Planeamiento vigente › Catálogo de Edificios».
2. El visor te lleva al Geoportal. Busca la calle y el número y pincha sobre el edificio.
3. En la ficha que se abre, el dato que manda es «Protección Actual»: la guía municipal avisa de que ahí está la información más reciente sobre el grado de protección. Si en «Grado de Protección» aparece Singular o Integral, el edificio es nivel 1, el máximo del planeamiento municipal.
4. Activa también la capa «BIC/BIP». Si el edificio tiene protección autonómica (Bien de Interés Cultural o Bien de Interés Patrimonial), además del trámite municipal hará falta la autorización de la Comunidad de Madrid.

Los niveles que fija el Plan General son tres:

• Nivel 1, grados Singular e Integral. Es la protección máxima.
• Nivel 2, grados Estructural y Volumétrico.
• Nivel 3, grados Parcial y Ambiental. Es el más frecuente en el ensanche y en los cascos antiguos.

Dos avisos que evitan sustos. El primero: la protección no es solo de edificios sueltos. Las Normas Urbanísticas (artículo 4.11.1.1) hacen preceptivo el dictamen de la Comisión de Patrimonio para todos los bienes protegidos de su Título 4, que incluye conjuntos homogéneos, colonias históricas y cascos históricos periféricos, y los propios criterios de la Comisión se aplican a los edificios «incluidos en el ámbito del APE 00-01 “Centro Histórico”», a los de los APE de cascos históricos periféricos y de colonias históricas, «o catalogados fuera de estos ámbitos». Dentro de esos ámbitos, el trámite de patrimonio entra aunque el edificio no tenga ficha propia en el catálogo. El segundo: los locales de la planta baja pueden tener su propia protección en el Catálogo de Establecimientos Comerciales, independiente de la del edificio.

Licencia o declaración responsable: lo que fija la Ordenanza 6/2022

Desde 2022 los trámites de obra en Madrid los regula la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas. Para un edificio catalogado, tres puntos concretos deciden el papel que toca:

• Van por licencia las actuaciones sobre edificaciones catalogadas «que tengan carácter parcial y afecten, para alterarlos o modificarlos, a los elementos o partes objeto de protección» (anexo I, punto 3). Es el mismo criterio que la Ley de Ordenación de la Edificación usa para exigir proyecto en su artículo 2.2.c. Alterar una cornisa, cambiar el diseño de las carpinterías o modificar los huecos de la planta baja entra aquí.
• En nivel 1 no hay declaración responsable. El modelo de declaración exige afirmar expresamente que la actuación no se realiza sobre un inmueble declarado Bien de Interés Cultural «o catalogado por el planeamiento municipal con el nivel máximo de protección» (anexo II, punto 3). Si tu edificio es Singular o Integral, todo va por licencia.
• Cuando la obra solo repara, sin alterar los elementos protegidos, cabe la declaración responsable. Pero en ella hay que declarar que la actuación cumple los criterios generales de la Comisión de Patrimonio o, si no los cumple, que se dispone de su dictamen favorable, con el número de expediente de la consulta urbanística especial en la que se obtuvo (anexo II, punto 7).

Otros dos detalles de la ordenanza que conviene conocer. Solo las obras de mantenimiento y conservación se libran de presentar proyecto o documento técnico para definirse (artículo 24.2); todo lo demás va firmado por un técnico. Y para cualquier propuesta en un edificio catalogado, el anexo III pide una «descripción gráfica y fotográfica de la actuación» y de los elementos que ayuden a valorarla. Las fotos de detalle de la cornisa o del balcón no son un adorno del expediente: son parte de la documentación exigida.

La CPPHAN: cuándo dictamina y cómo se evita el trámite sin saltárselo

La CPPHAN es la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural del Ayuntamiento de Madrid. Su dictamen previo es preceptivo para las obras en bienes protegidos, salvo las excepciones que se aprueben reglamentariamente. En una licencia, el informe se emite dentro del propio procedimiento y puede suspender el plazo de resolución (artículo 23.4). En una declaración responsable tiene que estar obtenido antes de presentarla (artículo 23.5), y la vía para conseguirlo es la consulta urbanística especial, que el Ayuntamiento debe contestar en un mes desde que la documentación está completa (artículo 15).

La excepción importante está en la disposición adicional tercera de la ordenanza y en el artículo 23.7: no hace falta recabar el dictamen cuando la actuación se ajusta a los criterios generales que la propia Comisión aprueba y publica. Esos criterios están hoy en la Sede electrónica, actualizados en julio de 2026, y son varios documentos: los criterios de intervención en edificios catalogados (adoptados como anexo al acta 22/2022, de 9 de junio), los criterios para exceptuar de dictamen ciertas obras según el grado de catalogación, los criterios para colocar aislamiento SATE en fachadas, los de placas fotovoltaicas en cubiertas inclinadas y las prescripciones que se incluyen en las órdenes de ejecución de obras de reparación.

Un aviso para quien busque por su cuenta: la Instrucción 4/2012, que todavía aparece en muchas webs como «los criterios de la CPPHAN», quedó sin efecto en julio de 2021. Lo vigente es lo que publica la Sede al amparo de la ordenanza de 2022.

Qué queda exento según el nivel (y por qué la fachada casi nunca lo está)

El documento de exenciones por grado de catalogación es corto y merece leerse tal cual, porque la conclusión sorprende a muchas comunidades:

• Sin catalogar y nivel 3 ambiental. Quedan exentas las obras de conservación, mantenimiento, consolidación y rehabilitación que no afecten a fachadas visibles desde la vía pública ni a fachadas que dan a patio de manzana, y las de conservación en cubiertas que no cambien materiales ni acabados.
• Nivel 3 parcial. Lo mismo, salvo las actuaciones que afecten a fachadas, a los elementos de restauración obligatoria del Plano de Análisis de la Edificación o a las cubiertas.
• Nivel 2, estructural y volumétrico. Obras de conservación, mantenimiento, consolidación y acondicionamiento que no modifiquen materiales, no alteren la configuración de los espacios interiores y no afecten a elementos de restauración obligatoria ni a cubiertas.
• Nivel 1. No aparece en la lista de exenciones.

Léelo despacio: la fachada que da a la calle no está exenta en ningún nivel por esta vía. La única forma de reparar una fachada catalogada sin pasar por la Comisión es hacerlo exactamente como dicen los criterios generales de fachada. Si la obra se sale de ellos, toca dictamen.

Los criterios de fachada, traducidos a partidas de presupuesto

Los criterios de intervención en edificios catalogados dedican su primer bloque a la fachada. Lo que piden, elemento por elemento:

• Revestimiento. Se repara con los mismos materiales que el original. Si es un revoco, con revocos artesanales en las texturas y colores dominantes de la zona; si solo se parchea, se admite pintura al silicato o al pliolite para igualar el color. Si es un enfoscado, enfoscado y pintura al silicato o al pliolite. Si es chapado de piedra, reposición del chapado. Si es ladrillo visto, ladrillo macizo de tejar similar en color y textura, respetando el espesor de llagas y tendeles, con rejuntado de mortero bastardo. Molduras y escayolas se mantienen o se recuperan.
• Color. El original, el de la época de construcción del edificio o el dominante de la zona.
• Balcones. Las bandejas se sustituyen con el mismo sistema y materiales similares, manteniendo el canto actual (o recuperando el original si se documenta), restaurando la molduración y usando morteros especializados y rasillas armadas con fibra de vidrio cuando hagan falta.
• Cornisa. Se repara con materiales similares a los originales. Quedan prohibidas expresamente las cornisas prefabricadas de GRC o material similar. Si hay canecillos, se reparan o se reponen.
• Canalones y bajantes de pluviales vistos. Del mismo material que el original o de cinc, acero galvanizado, acero cincado o cobre. En la práctica, nada de PVC a la vista.
• Carpinterías exteriores (salvo planta baja). Mismo diseño, despiece, escuadrías, materiales, colores y retranqueo que el modelo original; sin persianas con capialzado al exterior y sin dividir los vidrios de forma distinta a la original. En nivel 3, cuando se van cambiando ventanas sueltas con un modelo que no es el original, hace falta acuerdo de la comunidad y un Proyecto de Conjunto para toda la fachada, al que después se sujeta cada vecino que cambie la suya.
• Portal. Se recupera la puerta original si está documentada; si no, un diseño actual coherente con el edificio, «sin macollas ni elementos dorados». Cualquier otra solución pasa por informe de la Comisión.
• Instalaciones. No se permiten salidas de humos ni otros elementos que distorsionen la fachada original.

Con esto en la mano, la lectura de un presupuesto cambia. La partida de revoco tiene que decir «revoco artesanal» y no un mortero industrial de un solo paso; la de cornisa, reconstrucción in situ y no pieza prefabricada; la de bajantes, cinc o cobre y no PVC. Si el presupuesto no nombra el material, no sabes si la obra podrá acogerse a los criterios o acabará en la Comisión. En cómo leer un presupuesto de fachada partida por partida explicamos qué más debe aparecer.

Qué cambia si la obra se hace con cuerdas

Un andamio tubular se sujeta a la fachada con anclajes. En una fachada protegida, cada taladro es una intervención sobre el elemento protegido y, al desmontar, un parche más que igualar. Con trabajos verticales se accede desde la cubierta y la fachada no recibe ningún anclaje.

Todo lo que los criterios piden hacer a mano y con los materiales originales se hace igual desde la cuerda: parchear un revoco, reconstruir una moldura, reponer un canecillo, sustituir la bandeja de un balcón, cambiar un canalón por uno de cinc. La técnica es la misma; lo que cambia es el acceso. Y la calle sigue libre: no hay ocupación de la acera durante meses ni tasa por el andamio, ni una lona tapando la fachada que el catálogo protege precisamente para que se vea.

Lo que no cambia es lo administrativo. El título habilitante, el dictamen si toca y la documentación técnica son los mismos, y quien ejecuta no sustituye al técnico: la memoria o el proyecto y la declaración responsable los firma el arquitecto o el aparejador de la comunidad. Lo que sí aportamos es lo que sabemos hacer: la inspección de cerca, las fotos de detalle de cornisas, balcones y revocos que pide el anexo III, y un presupuesto que nombra los materiales que exigen los criterios.

Cómo lo organizaría una comunidad, paso a paso

1. Nivel y BIC/BIP. Cinco minutos en el Geoportal. Apunta el grado que aparece en «Protección Actual».
2. Inspección y fotos. Antes de pedir ningún papel, que alguien mire la fachada de cerca y separe lo que es reparación con los mismos materiales de lo que sería un cambio.
3. El título, con el técnico o el administrador. Licencia si el edificio es nivel 1 o si se alteran elementos protegidos; declaración responsable si solo se repara conforme a los criterios.
4. Consulta urbanística especial si hay dudas. Por ejemplo, una cornisa tan deteriorada que no se puede reproducir con los mismos materiales. Se pide antes de la declaración responsable y se contesta en un mes desde que la documentación está completa.
5. La junta. Se aprueba la obra y, si hace falta, el modelo de carpintería y el Proyecto de Conjunto. En cómo se aprueba en junta una obra de fachada está el detalle de mayorías.
6. Presupuestos con materiales nombrados. Si alguno lleva andamio, súmale la autorización y la tasa de vía pública.
7. Si la obra viene de una ITE desfavorable o de una orden de ejecución, los plazos los marca el requerimiento y las prescripciones de la Comisión se incluyen en la propia orden. Lo explicamos en ITE desfavorable en Madrid: qué obras son obligatorias.

Tres dudas que se repiten

¿Repintar la fachada del mismo color necesita pasar por la Comisión? Si el color es el original, el de la época del edificio o el dominante de la zona, y el revestimiento se repara con los mismos materiales, la actuación entra en los criterios generales y no necesita dictamen. El título que corresponda lo confirma tu técnico. En pintar la fachada sin andamio hablamos de qué pintura admite cada soporte.

¿Puedo poner ventanas de otro material o color en un nivel 3? Los criterios piden el mismo diseño, despiece, escuadrías, material, color y retranqueo que el modelo original. Un modelo distinto para toda la fachada requiere acuerdo de la comunidad y Proyecto de Conjunto, y lo que no encaje en los criterios pasa por la Comisión. Cambiar solo la tuya por una distinta es justo lo que el criterio quiere evitar.

¿Cuánto tarda? Lo único que fija la normativa es el plazo de un mes para contestar la consulta urbanística especial, y que en una licencia el informe de patrimonio puede suspender el plazo de resolución. No prometemos plazos que no controlamos: cuanto más se ajuste la obra a los criterios, menos pasos tiene el expediente.

Tres guías completan esta: SATE en Madrid: cuándo lo permite la Comisión de Patrimonio si la comunidad quiere aislar por fuera, cubierta de teja en un edificio catalogado para el tejado, y balcones, terrazas y ventanas: qué paga la comunidad y qué paga cada vecino para la discusión de siempre.

Si tu edificio está en Centro, Salamanca, Chamberí, Retiro, Arganzuela, Chamartín, Tetuán o Moncloa-Aravaca, trabajamos allí sin andamios. Cuéntanos qué le pasa a la fachada y te decimos qué es reparación y qué no antes de que pidas ningún papel.