Cubierta de teja en un edificio catalogado de Madrid: qué se repara sin Patrimonio y con qué materiales

Las cubiertas del centro de Madrid son casi siempre de teja cerámica sobre estructura de madera, con chimeneas, buhardillas y limahoyas que llevan décadas remendándose. Cuando toca repararlas en un edificio catalogado aparece la misma pregunta que con la fachada: ¿hay que pasar por la Comisión de Patrimonio? La respuesta está escrita en los criterios generales de la CPPHAN, que dedican un bloque entero a la cubierta. Esto es lo que dicen y lo que significan para el presupuesto.

Primero, el nivel de protección: qué queda exento y qué no

El documento de la Comisión que exime de dictamen ciertas obras según el grado de catalogación trata la cubierta con cuidado:

• Edificios sin catalogar y nivel 3 ambiental: quedan exentas de dictamen las obras de conservación, mantenimiento y consolidación en cubiertas que no modifiquen los materiales ni los acabados.
• Nivel 3 parcial: la exención no alcanza a las actuaciones que afecten a las cubiertas.
• Nivel 2 (estructural y volumétrico): solo se eximen las obras de conservación que no modifiquen materiales ni afecten a elementos de restauración obligatoria ni a las cubiertas.
• Nivel 1: no hay exención.

Es decir: fuera del nivel 3 ambiental, la cubierta de un edificio catalogado no se libra de la Comisión por esta vía. La manera de reparar sin dictamen es la otra que abre la Ordenanza 6/2022 en su disposición adicional tercera: ajustarse a los criterios generales publicados. Cómo se comprueba el nivel en dos minutos y cómo funciona esa exención lo explicamos en fachada de un edificio catalogado en Madrid; aquí va lo específico de la cubierta.

Qué cuenta como «no alterar la cubierta»

Los criterios generales dicen que no se considera alteración de la cubierta una obra de conservación y mantenimiento en la que no se modifiquen ni las alturas ni las pendientes, siempre que además se cumplan estas condiciones:

• Retejado. La sustitución de tejas o el retejado se hace con la teja original o con teja árabe curva en piezas sueltas. La teja mixta no se admite.
• Estructura. En edificios de niveles 1 y 2, la reparación de la estructura respeta la envolvente del edificio y solo puede afectar a la sustitución de los tableros o de la tabla de ripia, con materiales similares a los originales. No se admite modificar la estructura portante de pares y correas.
• Instalaciones. Se permiten si van en el espacio bajo cubierta o en cubiertas no visibles desde la vía pública y no sobresalen de la envolvente. Las bancadas de los aparatos de aire acondicionado o las torres de refrigeración no pueden ser visibles desde la calle en ningún caso.
• Paneles solares y ventanas de cubierta tipo Velux. Se admiten si quedan embebidos en el faldón, sin sobresalir de él. Para placas fotovoltaicas en cubiertas inclinadas de edificios residenciales la Comisión aprobó además un criterio específico (acta 38/2023, de 26 de octubre), publicado en la misma página de la Sede que enlazamos al final: se instalan coplanares al faldón que no se ve desde la vía pública, ocupando como máximo el 50 % de su superficie, formando una figura geométrica regular y separadas al menos 50 cm de la cumbrera, del borde del alero, de las medianeras o limatesas y de las limahoyas.
• Shunts y chimeneas. Pueden implantarse agrupados y con la altura rebajada al mínimo imprescindible.
• Espacio bajo cubierta. Solo puede acondicionarse si se acredita que el forjado existía y que el espacio era utilizable desde el origen del edificio, con nota simple del Registro de la Propiedad y fotografías del encuentro entre el faldón y el forjado.

Todo lo que se salga de esa lista (cambiar la pendiente, levantar la altura, poner teja mixta o un material distinto, sacar una instalación por encima de la envolvente a la vista) ya no es conservación: es alteración, y va a dictamen.

Si la obra no la pide la comunidad sino el Ayuntamiento, mediante una orden de ejecución, la Comisión tiene otro documento con las prescripciones que se incluyen en esas órdenes (anexo al acta 28/2022, de 21 de julio). Dice lo mismo con tres matices útiles: la estructura de cubierta y los tableros o la ripia con pudrición se reponen con materiales originales o similares y después se recoloca «teja original o similar (teja árabe curva en piezas sueltas, teja plana, etc.)», nunca mixta; cualquier otra obra en el espacio bajo cubierta necesita licencia y acreditar antes su estado con fotos y planos; y en una cubierta plana hay que reponer el acabado de baldosín original o similar, sin dejar el impermeabilizante visto.

Traducido al presupuesto

Con los criterios delante, un presupuesto de cubierta en un edificio catalogado se lee así:

• La partida de retejado tiene que decir «teja cerámica curva, piezas sueltas», recuperando la teja original que esté sana y reponiendo solo la rota. Si dice «teja mixta», no cumple. Si propone otro material, necesita dictamen.
• La partida de estructura, si existe, se limita a tableros o ripia con materiales similares; una sustitución de pares o correas es otra obra y otro trámite.
• Los canalones y bajantes de pluviales vistos en fachada siguen el criterio de fachada: mismo material que el original o cinc, acero galvanizado, acero cincado o cobre. Cómo se limpian y cuándo se cambian lo explicamos aparte.
• Cualquier máquina, antena o conducto que la obra vaya a dejar en la cubierta debe quedar fuera de la vista y por debajo de la envolvente; si no, el proyecto tiene que decirlo y pasar por la Comisión.

Y un detalle práctico: en estas cubiertas lo que suele fallar no es la teja, sino los encuentros. Chimeneas, limahoyas, canalones y el remate con la cornisa concentran las filtraciones. Repararlos bien es trabajo de conservación puro, entra en los criterios y no cambia nada de lo que se ve desde la calle. Por qué entra agua por la fachada aunque el tejado esté bien cuenta la otra mitad del problema.

Cómo se repara una cubierta de teja sin andamio

Una cubierta inclinada no se arregla desde la calle: se arregla desde la propia cubierta. Con trabajos verticales el acceso se hace con anclajes y líneas de vida en la estructura, no con una plataforma en la acera ni con un andamio colgado de la fachada protegida. Eso permite tres cosas que los criterios agradecen:

• Trabajar pieza a pieza. Se retiran solo las tejas rotas, se recuperan las sanas y se reponen sueltas, que es exactamente lo que pide el criterio de retejado.
• Llegar a los encuentros. Limahoyas, chimeneas y aleros se sellan y se reparan desde arriba, sin montar nada delante de la cornisa. Está en cornisas y aleros y en impermeabilización de cubiertas.
• Dejar la cubierta segura para el siguiente. Si el edificio no tiene puntos de anclaje, es el momento de instalarlos: cuándo son obligatorias las líneas de vida y cada cuánto se revisan.

Lo que no cambia con las cuerdas es el papel: el título que corresponda y, cuando la obra se sale de los criterios, el dictamen de la Comisión. La consulta urbanística especial permite tenerlo antes de la declaración responsable, en un mes desde que la documentación está completa.

Tres dudas que se repiten

¿Puedo poner una ventana Velux o placas solares en un edificio catalogado? Las ventanas de cubierta sí, si quedan embebidas en el faldón sin sobresalir. Las placas fotovoltaicas, en un edificio residencial, solo en el faldón que no se ve desde la calle, coplanares, en como máximo la mitad de su superficie y a 50 cm de la cumbrera, el alero, las medianeras y las limahoyas. Conviene leer el criterio específico de la Comisión antes de encargar la instalación.

¿Sirve la teja mixta, que es más barata y pesa menos? No en un edificio catalogado: el criterio la excluye de forma expresa. Solo teja original o teja árabe curva en piezas sueltas.

Mi edificio es nivel 3 ambiental. ¿Necesito algo para cambiar cuatro tejas rotas? Esa obra de conservación, sin cambiar materiales ni acabados, está exenta de dictamen. El título habilitante que toque lo confirma tu técnico o tu administrador.

Si la cubierta de tu comunidad está en Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro o Moncloa-Aravaca, cuéntanos qué le pasa: la miramos desde arriba, te decimos qué es conservación y qué no, y presupuestamos con los materiales que exige el criterio.