Humedad en la pared: cómo saber si es filtración, capilaridad o condensación

Aparece una mancha en la pared del salón. El vecino dice que es de la fachada, el de al lado que es condensación porque «esa casa no se ventila», y el administrador pregunta si eso lo paga la comunidad. Los tres están hablando de cosas distintas sin saberlo, porque bajo la palabra «humedad» caben al menos cuatro problemas que se reparan de manera diferente y que paga gente diferente. Distinguirlos no es cosa de especialistas: casi siempre se ve en dónde aparece la mancha y cuándo.

El propio Código Técnico de la Edificación lo plantea así: su exigencia básica de protección frente a la humedad habla del agua que llega «de precipitaciones atmosféricas, de escorrentías, del terreno o de condensaciones». Cuatro orígenes, cuatro reparaciones.

1. Filtración: el agua viene de fuera

Es la humedad que entra desde la fachada, la cubierta o el patio.

• Cuándo aparece: con la lluvia, o uno o dos días después. En verano se seca y la mancha se queda marcada pero pálida.
• Dónde: en el último piso, en el techo o en el encuentro del techo con la fachada. En cualquier planta, alrededor de una ventana, en una esquina de fachada o en la pared que da al patio.
• Qué se ve: una mancha con cerco, más oscura por dentro y con un borde marcado, como una aureola. A veces la pintura se levanta en escamas grandes.
• La pista que no falla: si aparece solo cuando llueve con viento de una dirección concreta, es una junta o un encuentro abierto. Lo contamos en por qué entra agua por la fachada aunque el tejado esté bien.
• Qué toca: localizar el punto de entrada por fuera y cerrarlo: sellado de juntas, reparación de fachada, impermeabilización de cubierta o limpieza de canalones y sumideros si el agua rebosa.
• Quién paga: normalmente la comunidad, porque fachada, cubierta y patios son elementos comunes.

2. Capilaridad: el agua sube del terreno

El agua del subsuelo asciende por los poros del muro, como el aceite por una mecha.

• Cuándo aparece: todo el año, sin relación con la lluvia reciente. Empeora en invierno.
• Dónde: solo en planta baja, sótanos y garajes. Nunca en un tercero.
• Qué se ve: una franja horizontal a una altura bastante constante, entre medio metro y un metro y medio, con el borde superior más o menos recto. Casi siempre aparecen eflorescencias: un polvillo blanco de sales que se puede rascar con la uña. La pintura se abomba y el rodapié se despega.
• Qué toca: no es un trabajo de altura. Se resuelve con barreras químicas inyectadas, drenajes o trasdosados ventilados, y lo hace una empresa especializada en tratamiento de muros.
• Quién paga: depende de si el muro afectado es común o privativo. Es el caso que más discusiones genera en una junta.

3. Condensación: el agua estaba dentro de casa

No entra agua de ningún sitio: el vapor que generan las personas, la ducha y la cocina se convierte en agua líquida al tocar una superficie fría.

• Cuándo aparece: en invierno, y sobre todo por la noche y a primera hora. Con la calefacción alta y las ventanas cerradas, peor.
• Dónde: en las esquinas de las habitaciones, detrás de los armarios y los cabeceros, en el techo del baño, en el hueco de las persianas y en los perímetros de las ventanas. En la pared de un dormitorio que da al norte.
• Qué se ve: moho en puntitos negros o manchas grises aterciopeladas, más que una mancha de agua. Los cristales amanecen con vaho y las juntas de la ducha se ponen negras.
• Qué toca: ventilar de verdad (cinco o diez minutos con corriente cruzada al día hace más que una hora con la ventana entreabierta), no tapar las rejillas de ventilación, secar el baño después de ducharse y, si el problema es serio, corregir el puente térmico o mejorar el aislamiento.
• Quién paga: casi siempre es cosa del propietario de la vivienda, salvo que venga de un defecto constructivo del edificio.

4. La cuarta, la que nadie nombra: una fuga

Una bajante con una junta abierta, un tubo de agua o un desagüe que pierde.

• Cuándo aparece: siempre igual, llueva o no, haga frío o calor. Ese detalle la delata.
• Dónde: en una franja vertical que sigue el trazado de la bajante, o en un punto concreto de un techo justo debajo de un baño.
• Qué se ve: mancha permanente, a veces con olor. Si es de una bajante de aguas fecales, se nota.
• Qué toca: localizar el tramo y cambiarlo. Si la bajante va por la fachada o por el patio, se sustituye desde la cuerda sin entrar en las viviendas. Quién lo paga lo explicamos en quién paga la bajante rota.

Tabla para salir de dudas

Dos pruebas que puedes hacer tú esta semana

La del papel de aluminio. Pega con cinta un cuadrado de papel de aluminio sobre la zona húmeda, sellando bien los cuatro bordes, y déjalo dos o tres días. Si al despegarlo el agua está en la cara que daba a la habitación, es condensación: el vapor del aire se ha condensado encima. Si está en la cara pegada a la pared, el agua viene del muro, o sea filtración o capilaridad.

La del calendario. Haz una foto de la mancha con la fecha visible, una vez por semana durante un mes, y apunta los días que ha llovido. Si crece dos días después de cada lluvia, ya sabes lo que es. Es la prueba más simple y la que más convence en una junta, porque no es una opinión: son fotos con fecha.

Un higrómetro de los que cuestan diez euros también ayuda: si en invierno marca de forma habitual más del 60-65 % de humedad relativa dentro de casa, el riesgo de condensación y de moho en las paredes frías es alto.

Lo que no hay que hacer nunca

• Pintar encima. La mancha vuelve, y con la pintura nueva levantada.
• Comprar «pintura antihumedad» para el interior. Si el agua viene del muro, taparla por dentro solo la empuja a salir un poco más allá.
• Tapar las rejillas de ventilación de la cocina o el baño porque «entra frío». Es la forma más rápida de convertir una casa en un problema de moho.
• Poner un trasdosado de pladur delante sin resolver el origen: la humedad sigue, pero deja de verse hasta que es grave.

Cómo lo miramos nosotros

Cuando una comunidad nos llama por una mancha, lo primero es descartar: si está en el último piso, subimos a la cubierta y revisamos sumideros, encuentros y el estado de la lámina; si está junto a una ventana o en el patio, bajamos con cuerda hasta ese punto y miramos el sellado y el revestimiento de cerca, no desde la acera. Todo eso termina en un informe fotográfico que dice qué hemos visto y qué habría que hacer, y que sirve igual si al final resulta que el problema era de dentro de la casa.

Si tienes una mancha y no sabes de qué tipo es, el buscador de síntomas de la portada te da una primera respuesta en un clic, y la inspección de fachada gratuita te la confirma desde arriba, con fotos.