Cómo preparar el edificio antes de la ITE (y llegar sin sorpresas)
La inspección técnica no se aprueba ni se suspende, pero sí se puede llegar a ella con el edificio en condiciones y con las deficiencias pequeñas ya resueltas. Qué mira el técnico, qué se puede arreglar antes y qué documentación conviene tener preparada.
Llega la carta: al edificio le toca pasar la inspección técnica. En la mayoría de las comunidades, la reacción es buscar un técnico que la firme y esperar a ver qué sale. Se puede hacer así, pero hay una diferencia grande entre llegar a la inspección con el edificio como está y llegar con las deficiencias pequeñas ya resueltas: en el primer caso, cosas que se arreglan en una mañana acaban convertidas en deficiencias con plazo, con obra y con derrama.
Conviene aclarar una cosa de entrada: la ITE no se aprueba ni se suspende. Es un informe. Lo que hace el técnico es describir el estado del edificio y clasificar lo que encuentra. Si el resultado es desfavorable, la comunidad recibe un plazo para subsanar lo señalado, y ahí empieza otra historia que contamos aparte.
Qué mira el técnico
La inspección se centra en cuatro bloques, y el peso de cada uno varía según la ordenanza municipal:
- Estructura y cimentación. Grietas con recorrido, deformaciones, humedades persistentes en zonas estructurales.
- Fachadas, medianeras y elementos que pueden caer a la vía pública. Es el bloque que más deficiencias genera y el que nos ocupa: cantos de forjado con la armadura vista, cornisas y aleros descarnados, aplacados huecos, barandillas flojas, revestimientos desprendidos.
- Cubiertas y azoteas. Estado de la impermeabilización, sumideros, petos, chimeneas y remates.
- Instalaciones comunes de agua, saneamiento y electricidad, además de accesibilidad.
De esos cuatro, los dos centrales son los que se pueden preparar con antelación sin obra mayor.
Lo que conviene resolver antes de que venga
Ninguna de estas cosas es una obra: son mantenimiento acumulado que, si lo ve el técnico, entra en el informe.
- Lo que está suelto y puede caer. Un trozo de cornisa descarnado, un aplacado que suena hueco al golpearlo, una moldura agrietada. Es lo primero que mira quien redacta el informe, porque afecta a la seguridad de la calle.
- Los sumideros y canalones tapados. Una azotea con agua embalsada se anota, y además estropea la lámina mientras tanto. Se limpia en una visita: lo explicamos en limpieza de canalones antes del otoño.
- Las juntas y encuentros abiertos. Un sellado agotado que deja entrar agua es una deficiencia fácil de anotar y barata de resolver antes.
- Las mallas y protecciones provisionales. Una red puesta hace años «por si acaso» no es una reparación: es la prueba de que hay algo sin reparar, y así se recoge.
- Los nidos y los excrementos de paloma en cornisas y patios, que además deterioran la piedra y el metal.
- Los elementos añadidos sueltos: antenas, cables, rótulos, toldos y aparatos de aire con anclajes vencidos.
Lo que no se puede, ni conviene, es maquillar. Tapar una grieta con masilla y pintar encima no engaña a un técnico y deja a la comunidad en peor sitio: el problema sigue y ya no se ve.
Una inspección previa no es hacer trampa
Subir con cuerdas antes de la ITE y mirar lo mismo que va a mirar el técnico tiene tres ventajas concretas:
- Se resuelve lo pequeño mientras sigue siendo pequeño. Sanear tres metros de cornisa cuesta una visita; hacerlo con plazo administrativo encima y presupuesto aprobado en junta cuesta bastante más.
- La comunidad sabe lo que va a salir. Nadie llega a la junta sorprendido, y si hay que prever una derrama, se prevé con tiempo. Puedes calcular la cifra por vivienda con la calculadora de derrama.
- Se llega con fotos propias. Un informe fotográfico anterior a la inspección demuestra cuándo estaba cada cosa y cómo se ha ido corrigiendo. Es la mejor manera de acreditar que la comunidad cumple su deber de conservación.
Nuestra inspección de fachada gratuita hace exactamente eso, y el informe es de la comunidad tanto si después contrata la obra con nosotros como si no.
La documentación que conviene tener a mano
El técnico agradece, y a veces pide, papeles que la comunidad suele tener dispersos:
- La ITE anterior, si la hubo, y qué se hizo con sus deficiencias.
- Informes y facturas de obras previas en fachada, cubierta o instalaciones.
- El certificado de la línea de vida y de sus revisiones, si el edificio tiene.
- Los contratos de mantenimiento vigentes y sus últimos informes.
- El libro del edificio, si existe, y las escrituras con las cuotas de participación.
Una carpeta con eso, ordenada por años, ahorra visitas y evita que se anote como «no acreditado» algo que sí se hizo.
Cuándo empezar
Con seis meses de margen se llega bien. Ese tiempo permite hacer la inspección previa, pasar por una junta si hace falta aprobar algo y ejecutar las reparaciones pequeñas en buena época. Si el edificio tiene fachada de ladrillo de los años sesenta o setenta y nunca se ha tocado, mejor un año.
El calendario de mantenimiento ayuda a repartir esas tareas por meses en vez de amontonarlas: canalones en septiembre, revisión de fachada tras las heladas en febrero, sellados en marzo.
Y si el informe sale desfavorable
No es un desastre: es un plazo. Las deficiencias se numeran, se presupuestan una a una y se pueden ejecutar por fases si el ayuntamiento lo admite. Lo importante es responder dentro del plazo, porque el incumplimiento sí tiene consecuencias: en el municipio de Madrid, el Ayuntamiento dicta una orden de ejecución y puede abrir expediente de multas coercitivas de 1.000, 2.000 y 3.000 euros.
Cómo organizar esa obra sin bloquear la junta está en ITE desfavorable en Madrid, y qué obliga a conservar el edificio en cada municipio, en las páginas de zona.
