Contrato de mantenimiento anual de fachadas y cubiertas: qué incluye, qué no y cómo se presupuesta

La mayoría de los daños caros de un edificio empiezan siendo baratos: un canalón que rebosa, una junta abierta, una teja movida, un sumidero tapado. Se convierten en derrama cuando nadie los ve durante dos o tres inviernos. Un contrato de mantenimiento anual del exterior existe para que alguien los vea a tiempo, con fecha en el calendario y sin depender de que un vecino llame. Esto es lo que debe incluir y lo que no.

Qué debe incluir

• Un calendario fijo de visitas, normalmente dos al año: una antes de las lluvias de otoño, centrada en canalones, sumideros y cubierta, y otra al final del invierno, centrada en la fachada tras las heladas. Si el edificio tiene muchos árboles cerca, una tercera de canalones en primavera.
• Inspección fotográfica de fachada, cubierta y patios en cada visita, desde la cuerda o desde la propia cubierta, con un informe que diga qué está bien, qué vigilar y qué reparar. Es el documento que sustituye al «creo que la fachada está bien» en la junta.
• Limpieza de canalones, sumideros y rebosaderos, con comprobación de que las bajantes tragan.
• Revisión de los elementos de seguridad de la cubierta: líneas de vida y anclajes, si los hay, con la revisión anual que exige su norma.
• Pequeñas actuaciones que se hacen en la misma visita: resellar una junta puntual, fijar un tramo de canalón suelto, retirar un nido. El contrato debe decir qué se considera pequeña actuación incluida y a partir de qué tamaño se presupuesta aparte.
• Un interlocutor y un teléfono, el mismo durante todo el año.
• La documentación de la empresa actualizada (seguro de responsabilidad civil, formación de los técnicos, prevención de riesgos) entregada cada año sin que haya que pedirla.

Qué no incluye (y conviene que quede claro)

• Las obras. Reparar una cornisa, impermeabilizar una cubierta o cambiar una bajante son obras con presupuesto propio. El contrato sirve para detectarlas a tiempo y para que lleguen a la junta con informe y presupuesto cerrado, no para hacerlas gratis.
• Los materiales de reparación más allá de lo puntual: un bote de sellante entra; veinte metros de lámina, no.
• Las urgencias que ocurren entre visitas. Un contrato serio debe decir cómo se atienden y si el cliente con contrato tiene prioridad, pero se presupuestan como lo que son.
• Lo que no es exterior: ascensor, portal, instalaciones interiores. Cada cosa tiene su mantenedor.

Cuando un contrato promete «todo incluido», suele ser que la cuota se ha calculado para no cubrir nada o que las visitas no las hace nadie.

Cómo se calcula la cuota

La cuota es fija por edificio y año, y depende de lo que hay que recorrer y limpiar: metros de fachada y de cubierta, número de canalones y bajantes, patios de luces, altura y facilidad de anclaje, número de visitas. Dos bloques con el mismo número de viviendas pueden tener cuotas muy distintas si uno tiene cubierta plana con cuatro sumideros y el otro cubierta de teja con sesenta metros de canalón.

Lo que debe traer el presupuesto:

• Lo que se revisa y lo que se limpia en cada visita, elemento por elemento.
• El número de visitas y en qué meses.
• Qué pequeñas actuaciones entran y cuáles se presupuestan aparte.
• El precio anual y si se factura por visita o en cuotas.
• La duración, la renovación y cómo se cancela.

Cuánto cuesta el nuestro lo explicamos en la página del contrato de mantenimiento anual, con el detalle de cada visita.

Para quien administra varias fincas

Si gestionas diez comunidades, el valor del contrato está en la repetición: el mismo calendario para todas, el mismo formato de informe, la misma documentación renovada a la vez y un solo teléfono. Las juntas de otoño se preparan con los informes de septiembre en la mano, y las obras que salen de ellos se agrupan en la misma época, que es cuando mejor se presupuestan.

Por qué compensa aunque no haya problemas

Un año sin incidencias no es un año en el que el contrato no ha servido: es el resultado esperado. Lo que compra la comunidad es que las tres cosas que más derramas provocan (el agua que no desagua, la junta que se abre y el elemento suelto que acaba cayendo) se detecten cuando cuestan una visita y no cuando cuestan una obra. Además, el historial de informes es la mejor documentación posible ante una ITE, ante el seguro y ante el próximo presidente.

Si tu comunidad reacciona a las goteras en lugar de adelantarse a ellas, empieza por una inspección gratuita con informe: es la primera visita del contrato, sin contrato.